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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 虧損22億經營現金凈額卻翻倍增長,大悅城控股業績背后有何玄機? 虧損22億經營現金凈額卻翻倍增長,大悅城控股業績背后有何玄機?
焦點財經Focus 2023-04-27 20:02:21 用手機看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
去年房企普遍虧損，城控民營房企血虧早已司空見慣，股業但其中也不乏央企地產商的后有何玄身影，前有華僑城A，虧損如今再添大悅城控股（000031.SZ）。億經營現
4月26日，金凈績背機大悅城控股披露2022年度業績，翻倍實現營收395.79 億元，增長同比下降 7.12%；全年綜合毛利率24.06%，大悅較上年下降3.38 個百分點；毛利額 95.22 億元，同比下降 18.56%；凈利潤-22.23 億元，歸母凈利潤-28.83 億元。
作為中糧集團旗下的唯一地產業務平臺，大悅城控股經營業態涵蓋住宅、商業地產及部分產業地產，并且還擁有港股上市平臺大悅城地產（00207.HK），以大悅城為品牌的城市綜合體商業地產，基本都由大悅城地產管理經營。
住宅開發和商業地產，是大悅城控股業績的主要支撐，但過去一年中，這兩大核心業務均呈下滑狀態。
年報顯示，其銷售型業務收入 335.02 億元，同比下降 5.97%，毛利率 20.40%，同比下降 1.64 個百分點；因對旗下租戶累計減免租金 10.25 億元，投資物業及相關服務營收43.37億元，同比下降 14.08%，毛利率 52.95%，同比下降 11.1 個百分點。
對于凈利潤虧損22.23 億元，大悅城控股解釋稱主要是因為去年部分項目銷售價格未達預期，計提資產減值準備，同時對聯合營企業投資虧損同比增加。
經營現金凈額翻倍增長、凈利潤虧損背后
但反常的是，凈利潤虧損的背景下，大悅城控股的經營現金凈流卻呈大幅增長態勢。年報顯示，其2022年經營活動產生的現金流量凈額不僅回正，達到27.1億元，而且相比2021年同比增長132.02%。
一般而言，凈利潤與經營活動現金流呈正相關的關系。與凈利潤相比，經營活動現金流更能反映企業真實的經營成果。上市公司經營活動越好，凈利潤越大，經營活動所產生的現金流也就越多。
但是大悅城控股的經營活動現金流卻與凈利潤存在重大差異，經營現金流大幅增長，而凈利潤卻呈虧損狀態，并不符合正常的財務邏輯。
大悅城控股解釋，這一差異的發生主要是受資產減值、折舊攤銷等非付現支出、與投資活動有關的投資損失、與籌資活動有關的財務費用支出及存貨、經營性應收應付凈變動等因素影響。
年報顯示，大悅城控股2022年資產減值損失合計為15.32億元，其中存貨跌價損失15.27億元，投資性房地產減值損失460.7萬。
由于有息負債規模增加、以及項目完工竣備可資本化利息同比減少，費用化利息支出同比增加，大悅城控股2022年財務費用達到18.55億元，較2021年同比增加33.82%。
同時，其經營活動現金流大增，也與經營本身關系不大，主要是由于2022年支付的土地價 款、工程款同比減少。
過去一年，大悅城控股僅拿地8宗，支出的土地款總額為96億，這家央企地產商如大多數民營房企一樣，選擇了暫緩拿地，土地款總額支出不足2021年上半年土地款的一半，從而促使經營活動現金流翻倍增長。
各種因素綜合之下，導致大悅城控股經營現金凈流與凈利潤之間形成巨大反差。
住宅土儲1905億，輕資產步伐加快
2022年，大悅城控股銷售型業務實現全口徑簽約額 568 億元，同比下降22%，簽約面積227 萬平米，同比下降 21%，行業排名上升至第33位，提升14位。
其去年獲得的8宗地塊，主要位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。截至2022年底，如果不包含一級開發舊改等土儲項目，其土地儲備可售貨值約1905 億元，主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈。
房企土地投資聚焦一二線背景之下，大悅城控股也是如此，并在年報中指出：“2023 年，投資布局將進一步聚焦，圍繞抗風險能力強、周轉率高、盈利穩定、安全性強的城市和區域進行投資，同時以過硬的運營能力為基礎，大力拓展輕資產?！?/p>
年報顯示，大悅城控股去年新增3個商業輕資產管理輸出項目，分別為廣州黃埔大悅匯、成都金牛大悅城和沈陽金融中心大悅城，其中廣州黃埔大悅匯是其商業首進廣州，也是全新產品線“大悅匯”首個落地項目。同時，武漢大悅城、即墨大悅春風里、紹興國金大悅城、沈陽E館4個項目，也在去年開業。
到2022年末，其在營項目29個，包括18個大悅城購物中心（含輕資產），在建、籌備的項目（含輕資產）為17 個，全國共布局46個商業項目。其中，重資產項目位29 個，輕資產項目17個。
除此之外，大悅城控股還擁有產業園、酒店和長租公寓等商業項目，包括深圳在運營產業園項目11個，北京、三亞和上海三地共持有運營酒店6家，大悅樂邑品牌長租公寓運營有11個門店（含未開業項目）、 合計房源規模2449 間，這些項目出租率均處在90%以上。尤其是產業園項目，整體平均出租率為98.82%。
其中不乏一些輕資產項目，例如其11個大悅樂邑品牌長租公寓門店中，便含有1家輕資產管理輸出門店。而且，大悅城控股正在謀劃將其擴大，目前，深圳7家門店已納入保障性租賃住房項目，2家門店納入深圳羅湖區公共租賃住房項目。
“納保”是長租公寓申報公募REITs的理想途徑，“華潤有巢REIT”去年已經為房企運營長租公寓找到了解題思路，大悅城控股顯然也有此計劃。
其在年報中指出，當前行業正處于不斷變革之中，頭部房企在商業板塊加大輕資產拓展力度，開發企業“輕重并舉”已成為重要的發展模式。未來，伴隨 REITs 試點范圍擴容，將有望進一步盤活存量資產。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
