“小物業(yè)”牽動著“大民生”。小物業(yè)近年來，牽動石獅法院主動聚焦民生關(guān)切問題，大民發(fā)揮能動司法作用，小物業(yè)著力推進(jìn)物業(yè)糾紛實(shí)質(zhì)化解、牽動源頭治理，大民努力實(shí)現(xiàn)“小事不出社區(qū)、小物業(yè)大事不出街道、牽動矛盾不上交”的大民無訟目標(biāo)。
訴前調(diào)解“止訟”
“都好幾個(gè)月了，小物業(yè)向物業(yè)反映的牽動墻壁脫落問題一直沒有解決，也不回復(fù)，大民這樣的小物業(yè)服務(wù)我還交什么物業(yè)費(fèi)。”在石獅法院的牽動調(diào)解室內(nèi)，某小區(qū)的大民業(yè)主吳某對物業(yè)公司的不作為氣憤不已。
吳某在某小區(qū)的地下停車場購買了一車位，使用沒多久便發(fā)現(xiàn)車位上方的墻壁涂層大面積掉落。吳某擔(dān)心若不及時(shí)修復(fù)，掉落的水泥塊恐怕會把車輛砸壞，于是和物業(yè)公司的工作人員溝通，對方答應(yīng)會去修補(bǔ)，可是一個(gè)月、兩個(gè)月……過去了，修補(bǔ)工作沒有任何進(jìn)展。吳某心里有了怨氣，自此拒交物業(yè)費(fèi)，想以此督促物業(yè)公司改善服務(wù)，及時(shí)修補(bǔ)墻壁。隨后，物業(yè)公司便以吳某拒交物業(yè)費(fèi)為由將其訴至石獅法院，要求吳某及時(shí)補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)及違約金。
在法院調(diào)解室內(nèi)，調(diào)解員組織雙方“面對面”調(diào)解，經(jīng)過一番釋法說理，雙方達(dá)成協(xié)議，物業(yè)公司及時(shí)派人修補(bǔ)墻壁，吳某也補(bǔ)交了物業(yè)費(fèi)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來該院累計(jì)推動11個(gè)小區(qū)的461起物業(yè)糾紛止于訴前，訴前調(diào)解成功率達(dá)98%；進(jìn)入訴訟程序的物業(yè)糾紛案件僅有100件，較去年同期減少了454件，物業(yè)糾紛訴訟案件數(shù)量明顯下降，訴源治理成效凸顯。
示范裁判“化訟”
“從交房到現(xiàn)在，房子都還沒裝修，更別談入住了，沒有享受過物業(yè)的任何服務(wù)，憑什么交物業(yè)費(fèi)？”石獅某小區(qū)的業(yè)主李某對未入住需交物業(yè)費(fèi)表示疑惑，并一直拒絕繳納。值得一提的是，這不只是個(gè)例。
物業(yè)糾紛具有批量化、類型化特點(diǎn)。在辦理該系列案件中，承辦法官篩選了矛盾相對集中的4起糾紛先行受理，形成示范裁判，讓剩余31戶業(yè)主得以參照裁判結(jié)果在庭外成功解決糾紛。
“我們按照‘以點(diǎn)帶面、整體化解’的工作思路，選取典型性、代表性案件進(jìn)行示范審理，讓關(guān)聯(lián)案件當(dāng)事人對裁判結(jié)果‘心中有底’，有助于從源頭上減少矛盾糾紛，真正實(shí)現(xiàn)‘辦理一案、治理一片、審理一案、教育一方’的訴源治理效果”，石獅法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除此之外，該院還通過巡回開庭、邀請業(yè)主觀摩庭審等方式，增強(qiáng)示范庭審效果。
據(jù)悉，今年以來該院通過“示范+”模式依法公平公正審結(jié)物業(yè)公司追索物業(yè)費(fèi)案件93件，案件平均審理天數(shù)34天，為物業(yè)公司成功收回物業(yè)費(fèi)160萬余元。
延伸治理“減訟”
“你們這份《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于物業(yè)費(fèi)繳交時(shí)間的約定不明確，前面的條款說按照季度收取，后面又說每半年收取一次，而在起訴材料中又要求業(yè)主按月繳納，前后矛盾，無法確定物業(yè)費(fèi)繳交時(shí)間。”在辦理一起追索物業(yè)費(fèi)的案件中，承辦法官發(fā)現(xiàn)上述問題后，及時(shí)反饋給物業(yè)公司，促成該公司對新一年物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款予以修訂。
物業(yè)服務(wù)合同涉及物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會等多個(gè)主體，若要“少訟減訟”需要各方依法履約、理性維權(quán)。為此，該院堅(jiān)持“引進(jìn)來”和“走出去”相結(jié)合，一方面深入分析研判物業(yè)糾紛背后的行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營等風(fēng)險(xiǎn)隱患，通過“府院”聯(lián)席會、“法企”座談會等方式面對面交流共性問題、提出司法建議；另一方面全面梳理辦案中發(fā)現(xiàn)的法律誤區(qū)盲區(qū)，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預(yù)防和減少物業(yè)糾紛。
今年以來，該院開展法律講座、法律咨詢等“送法進(jìn)小區(qū)”活動3場次，發(fā)放普法宣傳材料500余份，為物業(yè)公司和業(yè)主答疑解惑、提供建議30余個(gè)，幫助解決頂層房屋漏水、車庫垃圾清理等物業(yè)問題10余個(gè)，讓群眾住得更加舒心。
（記者 楊德華 蔡怡娜 王情娟）
