“商業方面，寶龍無論是地產東更租金、經營質量還是上半收少數股出租率，跟行業優秀還有距離。年凈”
寶龍地產總裁許華芳在2021年中期業績會上笑言，利潤這些事情已經夠自己忙的增速。
在他看來，超營寶龍的快步產品競爭力、產品的寶龍溢價、產品市場品牌力還有很大的地產東更提升空間。對于未來，上半收少數股他認為擁抱政策，年凈做好自己，利潤提升自己，增速才是超營根本。
上半年，寶龍地產完成合約銷售額530.4億元，同比增長68.2%，已完成全年銷售目標的50.5%。對于年初許下的1050億元目標，許華芳很有信心完成。
未來五年的發展，許華芳表示，要實現“雙百雙千”企業戰略目標，即達新增成開業購物中心超一百座、核心利潤超一百億、全口徑銷售額超一千億、上市公司總市值超一千億。
報告期內，寶龍實現總收入207.3億元，同比上升20.7%；凈利潤50.8億元，同比上升45.3%；歸母凈利潤39.1億元，同比上升76.1%。
而事實上，在寶龍亮眼業績背后的，除了被詬病的負債，還有銷售、融資等難題。
現金流“逆行”
從盈利水平來看，寶龍在本期的毛利率約為35.2%，相比于去年同期的37.1%略有下降。值得注意的是，寶龍地產本期的凈利潤增速超過了營收增速，歸母凈利潤上升幅度更大。
從其凈利潤構成來看，寶龍有部分收益來自不可持續收益。如投資物業公允價值變動損益，2021年中期，寶龍地產在這一項上的收益為11.77億元，貢獻約兩成凈利潤。
另外，其凈利潤中來自于其他收入及收益的部分，是去年同期的三倍還多，達7.3億元；資本化利息總額為19億元，較2020年同期的11.4億元增長7.6億元，加上匯兌收益，共計21.7億，占了凈利潤的42.7%。
銷售額、營收、利潤都在增長，但寶龍地產本期的現金卻少了。其在期末的現金及現金等價物為225.15億元，同比減少11.14%。
現金減少的同時，另一數據卻大幅增長。應收賬款，貿易應收款中來自第三方的應收賬款同比增加88.6%至42.63億元，其他應收款同比增加15%至184.43億元。
2020年末，寶龍地產少數股東權益暴增至150.6億，增長了141%，而相應的公司少數股東損益為26.7億，僅增長40%。
寶龍地產因此被市場質疑明股實債，公司方面曾表示，均為通過正常經營采用合規手段優化財務結構，不存在明股實債情況。”
而在本期，寶龍地產故伎重演，少數股東權益增幅是歸母權益增幅的2.5倍；少數股東權益占比31%，對應的損益占比只有23%，有8個百分點的差距。
融資“縮水”
就“三道紅線”而言，寶龍是自信的，因為全綠。
截至6月30日，寶龍地產的凈資產負債率為77.84%，較上期末的73.92%增加3.92個百分點；扣除預售款后的資產負債率為69.98%，較上期末的69.95%上升0.03個百分點；現金短債比為109.29%，較上期末122.60%下降13.31個百分點。
縱觀本期，其總有息債714億，比去年底增長約48億，一年內到期的部分為206億元，占總債務的比重約28.85%。與此同時，期內應付款428.7億，比去年底增長74億，其增長金額是有息債的1.54倍。
在融資道路上，寶龍也不是一帆風順。其在本期的利息開支是去年同期的1.34倍，達26.6億元。
今年1月份，寶龍地產計劃發行上限為25億元的公司債，最終發行規模僅為10億元；3月，寶龍地產旗下子公司寶龍實業原定發行規模不超過20億元公司債，最終實際發行規模15億元，融資規模再次縮水了25%。
4月20日，寶龍地產旗下的一筆ABS被上交所“終止”。該筆“國信-國君-杭州濱江寶龍城資產支持專項計劃”融資規模為24.5億，于一年前獲上交所受理，但一年后卻遭終止發行。該項目從2013年至2020年歷時7年仍未完工；截至2020年年末銷售進度約為32%。
不拿“貴地”
今年上半年，寶龍地產拿地勢頭不減，期內共新增地塊19幅，共計384萬平方米，其中84.9%位于長三角及大灣區。
土地儲備方面，截至6月30日，寶龍地產擁有的土地儲備總建筑面積約為3780萬平方米，其中，正在開發建設中的物業約為2630萬平方米，持作未來發展物業約為1150萬平方米；其土地儲備近70%分布于長三角地區。
截至上半年，寶龍的總土地平均成本價為3570元/平方米。下半年擁有1184億可售貨值，139個可售項目中，83.7%位于一二線城市。
寶龍地產高管在業績會上介紹，期內，寶龍地產權益銷售約52%，其中可以并表的約50%；上半年推貨的去化率約62%-63%，回款率約73%。這個回款率數字并不高。
實際上，寶龍的銷售跟不上土儲補充的速度。許華芳曾定下了“2020年沖擊1000億”的目標，其底氣也是寶龍的“糧倉”充足，但最后并未實現。
許華芳于業績會上表示，寶龍在五年時間內，即一個中期周期內不會考慮別的事，會基于現有業務模式跟產品角度考慮怎么做得更好，空間還很大。
對于土地市場，寶龍地產總裁許華芳表示，最近兩個月，市場量價齊跌，量降得更多。在重點城市的“集中供地”中，寶龍地產一塊地也沒拿。土地市場會回歸理性，如果土地太貴，房價又控制，監管還比較嚴，開發商的生意是不可行的。
許華芳強調，于寶龍而言，拿地邏輯是評判是否有合理利潤的保障，新項目毛利率達到30%才會考慮。
