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2025年，被割以往稀供和不愁賣的韭菜北城開始大量供地了，從供地計劃表上看，虹吸海淀+昌平，海淀今年預計將上架16宗地，昌平
當海淀開始‘吸金’，供地昌平是狂歡不是就得開始“吸血”了？
供應量暴增≠房價友好，也不等于穩穩搶占價值先機。小心
2025年的被割北京樓市，也許正藏著一場高段位韭菜局，
看懂這場游戲的人，應該已經捂緊錢包了。
No.1 海淀賣的不是房子，是‘海淀區戶口’幻覺。
2025年的供地計劃大家也都看到了，海淀確實拿出了“看家好地”。
拿樹村地塊來說，緊鄰上地信息產業基地，大廠碼農的福音，
當然了，價格也好，參照旁邊的學府壹號院,估計賣到13W+不成問題。
但是即便如此，海淀也暗藏“殺雞”，
鐮刀1：樹村地塊雖然吹捧“低密松弛感”，實則被回遷房包圍；朱房村豪宅對標橡樹灣，但12W+單價買的是“回遷房景觀位”。高價買不到純粹圈層，才是海淀最狠的殺招。
鐮刀2：西部洼地難免“天坑”，田村、寶山村打著“海淀學籍+地鐵盤”旗號，但永定路學區墊底、城市界面破敗，商業配套差了些，附近大型錦繡大地物流港，人員相對復雜。
另外，雖然供應上來了，但是價格偏高偏改善，也死死把剛需攔在門外。
No.2 海淀第一批「新泡泡」已經破了
永豐北2021年的時候曾經是投資客的香餑餑，隨著海淀大悅城的開業，大悅城員工確實給這里的新房帶來了一些熱度，租房熱度甚至也一度被炒高，但是時間久了，沒有更多的產業外擴,這里逐漸變成了海淀大悅城的“員工宿舍”,接盤群體開始萎縮。
據統計，永豐北幸福里和匯德里的真實入住率甚至達不到50%。
而去年，供應又+1，
供應太卷，好房子太多，永豐北不算保利，目前新房庫存5000+，假設有15%的投資比例，也就是有750套房為投資所用，但永豐北的二手房一年都賣不了200套，
投資客面臨的現實就是租金和房價雙殺。價格怎么能保得住？
且周邊缺乏地鐵和書包資源，如果沒車再加上孩子上學，這塊的產品屬實沒有競爭力了。
No.3 昌平南的“海淀輻射區”本質是價格錨定心理戰
海淀門檻高，不少剛需、剛改把目光放在了昌平
于是昌平的新房，尤其昌南，近些年幾乎都是不愁賣的。
2025年，昌平的北四村地塊也即將入市，位置優越，位于京藏高速以西，超級合生匯以北，朱辛莊的西側，它的西邊就是生命科學園，再往西就是永豐產業基地了，未來還有東北環線和19號線北延線的加持，似乎是為碼農們量身定制的居住地。
朱辛莊能賣到6.3W/㎡,要照這么說,北四村賣6.5W/㎡也是合理。
但是，注意，作為剛需，你首要做的不是聽市場或者房企說什么，要看自己需求是什么。
首先，東北環線和19號線北延線預計要到2029年才能建成，2030年才能正式運行，通車后，它們的主要功能也是滿足生命科學園上班族的下班通勤需求,
這意味著，對于在望京、國貿、金融街等核心區域上班的人來說，選擇在這里居住并不具備明顯的通勤優勢。這片能吸引的，原本也還是生命科學園就業的這一小撮人。
其次，北四村地塊的房價預計在6.5W/㎡左右，而往北一站的沙河地區房價可能不到5萬。對于剛需購房者來說，多坐一站地鐵，房價卻能便宜1萬，何樂而不為？
更何況，沙河地區還有大片的待開發土地，未來的供應量充足，沙河的競爭力相對更大，北四村房價上漲的空間有限。
最后，綜合來看，新區的選擇要謹慎，落在地上的才是真的。
如果周邊配套沒有很完善，還是要擦亮雙眼，避免盲從，少吃開發商畫的大餅，多從自己的需求出發，才能真正找到適合自己的房子。
記住，北京沒有所謂的“洼地”，只有認知差！
