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來源: 財經網
作者：黃寧
擴圍主城區還有多遠？
近日，綁限杭州樓市放寬限購的購擴丨市區域版圖再次擴大。
5月18日，圍主杭州蕭山區發布了最新放松限購政策，多遠將聞堰街道加入差異化購房范圍，杭州還在該街道外地戶籍只需1個月社保即可購買蕭山區的新房或二手房。這是本月以來，蕭山區第二次打開限購閘門，同時也是今年以來，杭州第六次出手為樓市限購松綁。
如此高頻出臺政策刺激樓市，究竟市場反應如何？目前來看，杭州解綁限購的區域以外圍區域為主，后續又是否會逐步放開中心城區限購呢？
松綁提速但政策細化
今年一季度，全國多地樓市迎來短暫“小陽春”，重點城市市場活躍度明顯提升，杭州也不例外。據中指院數據顯示，一季度，杭州新房市場迎來久違的成交熱潮，規模達142.1萬平方米，環比增長57.3%，同比增幅115%；二手房方面，市區共計成交二手住宅16634套，環比增長57.3%，同比增長95.0%，有明顯的筑底回升趨勢。
不過，隨著4月“小陽春”行情止步，杭州樓市亦出現明顯降溫。據同策咨詢數據顯示，4月杭州新房成交量達8705套，環比下降23%；二手房成交量達7264套，環比下滑28.9%。
于是，自4月以來，杭州樓市限購放寬區域開始加速擴圈。
其中，4月13日，錢塘區的下沙街道、河莊街道以及臨平區的臨平街道正式放開限購，這意味著上述兩區已全域取消限購；5月15日，余杭區瓶窯鎮和中泰街道“入列”限購松綁隊伍，隨著兩地的加入，余杭區差異化購房范圍擴大到7個鎮、街。
5月17日，蕭山區寧圍板塊部分區域宣布放松限購，以滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍執行此前限購政策，以東區域則執行新政；5月18日，蕭山區聞堰街道也加入放松限購區域。截至發稿，蕭山區僅剩下城廂街道、北干街道、盈豐街道以及寧圍街道部分區域（滬昆鐵路以西區域）未納入限購放寬圈。
據此，短短1個多月時間，杭州便已有六個鎮/街及一個板塊加入樓市放寬限購大軍。截至目前，僅剩位于主城的上城區、拱墅區、西湖區和濱江區尚未出臺相關政策，仍為落戶滿5年，家庭限購2套、單身限購1套新房或二手房。
此外，值得一提的是，杭州取消限購的調整方式與其他城市有所不同，它在“一區一策”的基礎上，進一步細化到街/鎮。對此，上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示，由于杭州整體樓市分化嚴重，外圍區域去化壓力較大，所以需要逐步放松。如果一刀切，有可能又會造成中心區特別活躍、外圍區特別冷清的局面。而外圍區內部的逐步放寬，也屬于是在局部進行更精準的調控。
短期刺激但影響有限
那么，伴隨4月以來放松限購政策的持續加碼，市場反應究竟如何呢？
臨平區在4月率先實行全域限購放寬后，在住宅市場成交方面回暖明顯。據同策咨詢數據顯示，4月杭州成交主力集中在臨平區，成交面積為25.8萬平方米，在十個區域內占比達22.1%，相對一季度的10.4%有大幅提升。不過錢塘區的市場反饋卻是未有改善。
此外，二手房方面，上述兩區的全域限購放寬也未能掀起水花。據克爾瑞數據顯示，4月杭州二手住宅市場錢塘區成交套數墊底為277套，在十個區域占比約4%，而臨平區成交套數為807套，占比約11%，雖成交高于錢塘區，但是排名位列后三。
對此，杭州我愛我家市場研究院方面表示，短期內限購放開對于區域成交影響趨勢尚不明顯，在市場沒有明確方向的情況下，政策信號意義仍大于實際拉動作用。
不過，進入5月，隨著余杭與和蕭山區政策的放出，兩區住宅成交量有所好轉。據同策咨詢數據顯示，5月15日-21日當周，杭州商品住宅主力成交集中在余杭區和蕭山區。其中，余杭區成交套數為513套，環比增長39%，成交量在十個區域最多，占比達24%；而蕭山區的成交套數更是大幅增加，共成交342套，環比漲幅高達118%。
針對余杭區近期商品住宅成交情況，有中介向財經網表示，在余杭中泰開放限購后，二手房帶看增多，加上余杭有未來科技城產業支撐，且中泰屬于未來科技城2.0板塊，后續潛力相對較大，因而目前行情還不錯。
對于蕭山區成交套數大幅增加，有業內人士分析稱，由于蕭山接近城市中心，近些年交通與產業規劃等不斷落實，因而吸引了大量剛需購房者，這也是區域能保持熱度的基礎條件。而IPG中國首席經濟學家柏文喜則認為，近郊區的多個街鎮逐漸放開限購，對于各區域樓市的成交量確實會有一定的提振作用，尤其有利于引導比較急迫的剛改性需求向這些地方轉移和轉化。
但同策研究院研究總監宋紅衛卻坦言，這些區域在放松限購后，由于購房門檻降低，的確會釋放出部分需求。但主要集中于短期刺激，長期看影響仍舊有限。
他解釋稱，限購政策松動，是給一部分原來沒有購房資格的人重新拿到資格，即使這部分人需求當前被釋放，表現也只是短期內的成交量上升。隨著這部分需求消耗后，市場將回歸到正常水平。此外，隨著杭州亞運會的結束以及互聯網企業裁員降薪現象頻現，對樓市較為有利的支撐都已釋放完畢，杭州樓市長期還會處于緩慢回調狀態。
不過，政策的持續加碼，在一定程度上對土地市場產生了正向刺激。5月23日的杭州第四輪土拍中，雖然供應地塊偏近郊區域，但企業拿地熱度卻絲毫未減，整體成交平均溢價率達9.4%，明顯高于第三批次8.47%的水平。其中，蕭山區新街地塊更是吸引了66家企業參與搖號，超過今年一批次蕭山區市北地塊60家企業搖號的記錄，創下今年蕭山區搖號新高。
當然，該地塊除去土地質量優質以及新房限價放松的影響外，區域限購放寬政策的出現或也在一定程度上激起房企拿地積極性。柏文喜談到，本身在熱點城市的優質地段吸納土儲就是房企永恒不變的主題，加上蕭山區放開限購的政策利好，自然也就吸引了眾多企業踴躍加入搶地隊伍。
擴圍主城區還有多遠？
如今已經步入5月下旬，距離企業上半年的節點期已經越來越近，但市場仍未迎來持續性回暖，業內對于政策刺激的進一步釋放仍舊抱有較為強烈的期待。
數據顯示，截至5月中旬，杭州新房僅成交2384套，新房庫存面積有著將近1000萬平方米，二手房掛盤量超過18萬套。杭州貝殼研究院院長上官劍直言，杭州房地產市場分化嚴重，離真正的全面復蘇尚有一段距離，因而仍需政策呵護。
但值得注意的是，雖然目前杭州放松限購的區域并未觸及主城區，但是類似蕭山寧圍這樣的區域，與熱門板塊的距離卻越來越接近，并在逐步靠近市中心。那么，未來杭州取消限購政策是否會繼續擴圍？是否逐步會有主城區加入限購松綁大軍呢？
對此，同策咨詢報告稱，預估下一階段余杭和蕭山剩余庫存強壓板塊如閑林、良渚及主城滯銷板塊如運河新城北或將加入新政行列。柏文喜亦表示，如果杭州樓市的啟動依然不達預期，且行業流動性繼續承壓，主城區后續跟上放開節奏、松綁限購的可能性很大。
不過，上官劍認為，雖然放寬限購政策正在進行時，但是主城區并不會完全取消限購，而更多會以降低限購門檻方式進行調控。
