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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 萬科半年營收2009億,毛利率承壓凈利降兩成,短債占有息負債比降至歷史低位 萬科半年營收2009億,毛利率承壓凈利降兩成,短債占有息負債比降至歷史低位
焦點財經Focus 2023-08-31 18:59:51 用手機看
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出品｜焦點財經&搜狐地產
作者｜王迪
從2018年萬科喊出“活下去”，承壓成短到如今能“活下來”的凈利降兩企業已是鳳毛麟角。暴雷潮仍在蔓延，債占至歷所有房企都面臨一場激烈的負債“淘汰賽”。
上半年，史低萬科在物業、科位物流、半年比降商業、營收億毛有息公寓等經營服務業務層面迎來快速增長，利率但是承壓成短美中不足的是中期業績利潤迎來下滑。
在8月31日舉行的凈利降兩萬科（(000002.SZ）中期業績會上，萬科董事會主席郁亮坦言，房地產處于膠著狀態，市場跌過頭了。按照現在開工速度，今年全國房地產新開工面積約6.6億平方米，回到2006年，也就是17年前。
據相關數據顯示，上半年300城住宅用地供求規模同比下降均超三成，全國房屋新開工面積同比下降24.3%。
面對如此境況，郁亮表示，所有行業的從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都很不容易。“常識告訴我們，有背陰的一面，就有向陽的一面。“地產有新的業務機會，但房地產市場要實現脫胎換骨式的變化，還需要比較長的時間。”
針對償債、保交樓和投資如何平衡，萬科管理層的解釋是，在投資強度上主動調整，萬科相信經營安全會比增長更重要，而投資的質量也會比數量更重要。此外，對于經營投資、融資、現金流的管控，管理層則透露萬科一直實行的是三位一體的閉環動態管理。
投資質量比數量更重要，項目開發經營容錯度大幅收窄
市場疲軟，直接的反映是利潤及毛利率的下滑。半年報顯示，上半年萬科營業收入2008.9億元，同比下降2.9%，歸屬于上市公司的凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。
對此，萬科總裁祝九勝指出，因為萬科境內開發業務上半年結算收入下降4.5%，稅前結算毛利率18.9%，同比下降1.6個百分點。但是，公司的經營安全完全沒有問題，短期的利潤有一定壓力。
萬科聯席總裁張海則認為，這兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力，如果市場信心能夠逐步恢復，相信經過一段時間的調整，開發經營業務的毛利率整體將穩定向好。
“之前很多做法、慣例不好用、也不能用了。未來新資格賽的特點是品質和效率。”這是張海對于地產開發業務的看法。他認為，城市和城市內板塊分化在加劇，客戶需求更加多元，項目開發經營容錯度大幅收窄。
對此，萬科已經對新項目投資把關更加嚴格，投資質量明顯提升，新項目扣稅前的毛利率保持在20%以上的水平。
半年報顯示，上半年，萬科地產開發業務在32個城市市場排名前三，整體銷售規模2039.4億元，保持行業的第一陣營。上半年，萬科實現9.2萬套住宅的平穩交付，已售未結的合同金額是4884.4億元，已開項目整體投資兌現率達93%。報告期內，萬科實現經營性現金凈流入18.6億元，經營性現金流連續14年為正。
在供貨方面，據張海透露，今年下半年萬科還會推出28個新項目，主要分布在上海、杭州、合肥、成都這些主要城市的主要板塊。下半年的銷售將緊密結合市場變化，按照自身節奏鋪排工作，以銷定產，以銷定支。
銷售之外，投資策略的把控對于業績有決定性的作用。
萬科首席運營官劉肖指出，過去兩年，公司投資質量會比數量更重要。萬科也在主動調整適應行業規模的下降。2022年，公司投資強度（投資額/公司總銷售額）大概是22%，今年前8月維持在28%-29%的水平，也是量入為出、合理的倉位。
三四線城市銷售不及預期，導致全國避險資金涌進一線城市。今年8月，萬科以27.4億元拿下北京市通州區永順鎮地塊。這是時隔4年半，萬科重新殺回帝都。
就拿地而言，上半年萬科新增32個優質項目，地價總價718.6億元，新獲取項目平均地價16003元/m；一二線城市投資金額占比100%；產能儲備82%位于一二線城市。
“投資兌現度穩步提高到93%以上的水平。32個項目動態開盤時間大概在5個月左右，我相信今年上半年的投資質量和效益一定會為公司發展帶來一定助力。”劉肖說道。
印力積極參與REITs發行，經營服務業務收入形成新現金流
除了地產精準研判及投資之外，郁亮還就日本等國家發展趨勢預見未來地產的發展模式。他認為，城市更新、保障房、城中村改造、代建、運營等都是未來重要的業務領域。”
房地產進入新時期，行業無法再回到過去對住宅開發過于依賴的階段，開發、經營、服務并重是必然趨勢，這是萬科管理層所認同的邏輯。就半年報來看，萬科上半年經營性業務迎來快速發展，經營服務業務全口徑的收入267.3億元，同比增長11.9%。
今年商業地產REITs政策的出臺，讓持有型、經營型不動產迎來利好。去年，坊間有傳聞稱，萬科將49個商業項目打包，統一交由印力運營管理，對此，萬科聯席總裁、物業事業集團首席合伙人朱保全回應目前進展順利。
“商業平臺印力定位為城市居民消費，沒有做重奢，定位方向應該非常符合城市消費基礎設施的提供商。同時，目前有一些老項目要去調優；在REITs發行上，印力也在非常積極地參與。”
商業之外，萬科在物業、長租等領域取得新進展。
上半年，萬物云實現營業收入161.1億元，同比增長12.2%。上半年蝶城內新增在管項目個數188個，并推進150個蝶城供應鏈改造，覆蓋超過1000個住宅項目。受益于蝶城供應鏈改造，萬物云基礎住宅物業服務毛利率提升4個百分點。
此外，萬緯物流上半年實現營收19.5億元，同比增長17.0%，其中冷鏈業務取得快速發展，營收同比增長30.3%。萬緯高標庫穩定期出租率為85%，冷鏈穩定期使用率為79%。
值得一提的是，萬科在長租業務繼續在規模和效率上保持行業第一。比亞迪還在泊寓坪山燕子嶺店集中包租405間房間，供研究院碩博等高學歷人才居住。
半年報顯示，萬科泊寓上半年租實現營收16.4億元，同比增長10.6%。業務布局全國34個城市，共運營管理租賃住房22.5萬間，累計開業17.39萬間，出租率達到95.9%。截至報告期末，在北京、天津、深圳等19個城市，為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務。
堅守安全底線：終止150億定增，短債占有息負債比降至14.2%
對于穿越周期，除了上述加強地產投資兌現，堅持開發、經營、服務三者并重戰略之外，保持現金流及短債比安全穩健是安全底線。
在業績會上，據萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華透露，萬科在經營投資、融資、現金流三流一體的閉環動態管理，從年到季到月到周到日動態規劃。
“我們會把經營支出、當下支出、未來開工支出，包括保障樓支出充分納入考量，投資上的規劃投資支出安排，已經獲取項目的計價支出，未來要獲取的新項目的一些規劃安排，結合融資安排及規劃，儲備的融資彈性，綜合去考慮和規劃，以此動態做調整。”
在行業環境劇烈動蕩之下，萬科在財務安全方面一直堅持底線。去年至今，萬科境內累計發行信用債396億，居行業第一梯隊。截至6月底，萬科短債457億，較年初下降29%，短債占有息負債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點，處在歷史低位，現金對短債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍，債務平均久期延長至5年。萬科持有貨幣資金1221.8億元。
此外，在美元加息背景下，萬科主動優化了外債配置，境外有息負債剔除匯率變動后較年初下降12%，外債占有息負債的比降至20%以內，較年初下降2個百分點。融資成本也保持低位，年內公司境內新增融資平均成本3.73%，較2022年進一步下降15BP，中票最近一期發行票面利率3.07%。
針對A股增發取消，董事會秘書朱旭回應稱，公司在定增預案披露后，積極推進各項相關工作，并得到監管部門鼎力支持，但基于當前公司A股股價處于低位，機構投資人對于公司在比較低的價位進行增發表示擔憂和不同意見。未來也將有其他融資渠道。
此外， 對于境外債務兌付，韓慧華則指出，萬科已經在境外已經完成了150億的再融資，今年下半年無到期美元債，明年有三筆美元債到期，按照今天匯率來看整體折合人民幣約110億，目前已經開始進行鋪排，未來會通過境外銀行銀團貸款或者雙邊貸款去籌集一部分資金。
“今年8月，萬科已經拿到了發改委對于2024年再融資中長期貸款的額度，已經與相關的銀行在啟動。雖然短期市場是有壓力，但萬科已經筑好了最牢固的底線，做了充分的前置準備，安全韌性在提升。”
數據顯示，截至報告期末，萬科的凈負債率為49.5%。有息負債合計3213.6億元，占總資產的比例為19.1%。
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