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焦點財經Focus 2022-03-31 21:14:06 用手機看
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作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
顏建國信心滿滿。
在3月31日的地產業績會上，“信心”這個關鍵詞頻繁出現，朋友不僅是中海對中海地產自身，也是地產對香港樓市乃至整個房地產市場。
顏建國認為，朋友行業正在縮表出清，中海處于劇烈調整中，地產但房地產作為國民經濟支柱產業，朋友市場空間巨大，中海階段性下行不改房地產行業大市場的地產本質，自去年第四季度以來，朋友為應對房地產市場快速下行，一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策出臺，政策層面暖風不斷。
對整個房地產市場，他充滿信心，但同時也指出，行業下半場將迎來巨大變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態與行業格局，不再是到處都是機會，是分化的市場、是結構性機會，將從躁動回歸理性，從盲目擴張走向高質量發展。
在2021年報里的主席報告書中，這一點有詳細闡述，主要是呈現出 “三大分化”特征：
一是市場分化，一二線和強三線城市將是主戰場；
二是行業分化，國內房地產行業正在經歷一次大變革與調整，行業集中度將繼續提升；
三是企業分化，行業利潤率下行，容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。
“利潤王”的盤面
面對分化，中海地產的應對策略是因勢而變，積極應對：市場方面，繼續堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的策略，深耕經濟增長好、人口淨流入的重點城市；行業方面，發揮財務和資金優勢，抓住危機中的機遇，穿越周期；企業方面，推進“藍海戰略”，抓住行業并購機會，提升市場份額。
“我們經歷過1997的亞洲金融風暴的洗禮，深刻理解敬畏市場的極端重要性?！鳖伣▏硎?，過去一段時間，我們因為沒有加杠桿高歌猛進，被認為過于保守。而如今潮水退去，中海成為不確定市場中確定的力量，是表現最穩健的企業之一。
翻看其2021年財報，幾個關鍵性指標確實亮眼，合約銷售額3695億元，同比增長2.4%；總收入2422.4億元，同比30.4%；歸母凈利潤401.6億元，延續了往年的利潤規模先進優勢；加權平均融資成本 3.55%，繼續保持行業較低區間；期末持有現金1309.6億，充裕度處在行業較高區間。
當中，聯營和合營項目貢獻凈利潤36.9 億元；主要聯營公司中海宏洋錄得合約銷售額712億元，收入為538.3 億，股東應占溢利為 50.5 億元。
“三道紅線”指標依舊穩處“綠檔”，截至2021年底，剔除預收賬款后的資產負債率 58.9%，凈負債率31.07%，現金短暫比2.41倍。
但在這組漂亮的數據中，核心指標歸母凈利潤出現了下滑，同比下降8.5%。顯然，這位“利潤王”也沒能逃出行業利潤下滑的大勢。
堅守投資刻度
回顧其2021年的諸多動作中，對拿地時間節點的判斷，可以用精準出擊來形容。
“兩集中供地”新政策下，去年上半年土拍競爭激烈，下半年則急劇下行而轉冷，土地流拍頻現，全年土拍可謂是冰火兩重天。但是中海卻極大地避開了前半年的高溢價率競爭，在冷淡的下半年拿下多塊優質土地。
同時，通過加大力度推進“藍海戰略”，在多個渠道包括產業資源整合、棚改、城市更新等，也獲取了不少優質項目，如蘇州中泰項目、蘇州CBD超塔項目、長春潤德項目和深圳龍崗南約等。
這種判斷力，中海將其總結為精準把控投資節奏，堅守投資刻度，高質量吸納土地，整個集團系列公司新增土地儲備 98 宗，權益購地金額1610.2 億元，新增貨值達3822.1 億元。其中，中海地產新增土地儲備 57 宗，權益購地金額為1297.5億元，新增貨值為2882.2 億元。
截至2021年底，全集團總土地儲備達到8077萬平。當中，中海宏洋土儲為2977萬平，其余集團系列公司土地儲備為5100萬平。對于去年的投資，顏建國很滿意：“我們的投資額名列前茅，投資項目的回報水平行業先進?！?/p>
在業績會上，他特別提到了香港，去年中海在香港開發的維港1號，是啟德機場跑道地段排名前列推售的住宅項目，實現銷售合約額62.7億港幣。今年將有四個項目推售，總貨值1000億，是中海在啟德機場跑道與本地發展商合作開發的項目。
“香港近期雖受疫情沖擊，但中海對香港樓市充滿信心并將繼續加大投資?！?
“今年，我們確立了穩中有進的經營目標，對目標的實現充滿信心。 ” 在房地產下半場，對于中海地產繼續保持行業先進地位，顏建國信心十足，并在年報中寫下“時間是優秀企業的朋友，卻是平庸企業的敵人”。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
