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“房地產的產業金融屬性有所退化，居住屬性更加重要。轉型”在日前舉行的金融居住2023中國房地產產品力TOP100發布會上，克而瑞集團董事長丁祖昱對包括《中國經營報》在內的屬性屬性市場媒體記者表示，隨著95后、退化凸顯00后等群體涌入房地產市場，需求客戶的變化需求發生了變化?！胺康禺a產品打造將越來越不容易，引領圍繞需求的競爭越來越激烈，產品力的提升已經達到了全新高度?！?/p>
據克而瑞研究中心統計數據，截至今年第47周（11月20—26日），各能級城市成交指數大多呈小幅回升態勢。具體來看，一線城市指數環比增長6.32點至85.87，北京、上海、深圳成交面積環比均回升，廣州則小幅回調；二線城市成交指數環比增長2.83點至54.59，成都市成交量高位回調，其余城市除武漢市、福州市外均環比增長；三、四線城市成交指數環比增長15.43點至101.46，廣東省佛山市、韶關市和惠州市等成交量繼續走高，在此帶動下，三、四線城市整體指數快速增長。
克而瑞集團CEO張燕表示，隨著房地產市場下行“筑底”，產品的關注度開始上升，以投資為驅動的客戶退場，房子回歸居住本質，自住需求提升，行業發展越來越卷。“從城市分布來看，結合客戶反饋與測評結果，好產品更多集中在杭州市、成都市、長沙市，主要原因是好的產品需要城市政策引導與競爭環境驅動。”
需求變化倒逼房企革新
隨著95后、00后人群進入房地產市場，樓市的需求也發生了諸多變化。
據克而瑞研究中心數據，目前，剛需型新房的購房主力為18—35歲群體，占比超過50%，同時已婚群體占比達到了54.6%。這一群體除了關注戶型外，更加看重物業以及公區配套等需求。
市場需求發生變化，也促使房企在產品戶型、精裝設計、社區景觀等方面做出革新。張燕表示，今年樓盤項目產品中涌現出了諸多核心特點，例如房企更加注重購房者對空間的獲得感，更傾向于開發高得房率的產品。
以成都邦泰·云景為例，108平方米的主力戶型實際得房率達到了98%，113平方米戶型的得房率達到了99%，132平方米戶型的實際得房率超過了100%。與此同時，戶型設計方面，在同等面積下，面寬尺度不斷突破。以錦江璞園項目為例，143平方米戶型的面寬最大達到15.6米。
“此外，精裝房的層高明顯影響室內空間感，3米已成為標準層高，改善及高端產品大部分層高比標準層高更高?！睆堁噙M一步表示，同時，重視對“雞肋空間”的改造也是今年重要的戶型設計特點。對飄窗進行改造，相鄰兩戶共用墻采用“Z字形”設計等，也提高了對室內空間的利用率。
除商品房市場外，新客戶群體的涌入也改變了租房市場。據克而瑞研究中心相關報告，剛需型租房客戶主要是單身或已婚未育的白領群體，對一室戶型的面積需求由20平方米左右上升至了35—45平方米，對舒適度的要求明顯提升；對兩室戶型的面積需求也增至70平方米以上。
“改善型租房客戶多是商務人士和陪讀人群，他們注重項目的整體調性和裝修品質，對戶型面積、產品配置及功能分區的要求大幅提升。”克而瑞研究中心報告指出。
在張燕看來，預計未來2—3年，剛需客戶會被二手房和保障性住房體系分流，新房市場需求將持續轉向改善及高端住房；新建商品房更強調“所見即所得”，也將無限接近現房交付。新房住宅產品由復制向定制轉變，更強調屬地化和個性化。租賃住宅品質提升主要體現在裝修標準提升、更好的服務等方面。租賃產品也要多維度進行打造，強調與區域整體調性的融合。
“基于這些特點，從供求兩個方面來看未來一年的趨勢，供應層面一系列的限制政策已經開始退出，好產品所打造的空間優勢將加速釋放。而在需求側，隨著購房和租房群體對產品品質的要求逐年提升，相信2024年能夠看到更多的精彩住房產品涌現?！睆堁啾硎?。
精準適配用戶需求
客戶需求不斷變化，也進一步要求房地產行業謀求轉型發展。
中國電建地產集團副總經理于建勛表示，房地產市場已進入新時代，以前的土地紅利、資金紅利或金融紅利正轉變為管理紅利和產品力紅利?！霸凇孔〔怀础拇蟊尘跋拢覀兊漠a品策略是將改善型住宅作為主戰場，在不同的城市以改善型客群的需求為導向，進行精準調研和精準適配?！?/p>
于建勛進一步表示，這要從“打造好房子”“提供完善配套”和“提供好服務”三個層面來滿足市場需求。“產品打造能力是房企各條戰線綜合能力的體現，房企需要打造從前期定位、策劃到設計，再到后期工程施工以及維護保養全產業鏈的優質供應鏈，形成共榮共生的良好生態伙伴關系。”
在南京金基集團董事長特別顧問丁芳看來，產品的迭代能力和速度也極為重要?！白鳛閷俚鼗罡推髽I，金基集團在產品迭代維度，堅持為用戶展現畫面感最強烈的部分，例如項目的前序空間層次和禮序感以及項目大門的打造等?！?/p>
丁芳進一步表示，金基集團在產品打造的全過程中，對產品品質及用戶體驗有著敬畏、責任和壓力，這是企業在深耕本地市場過程中有長期驅動力和生命力的根本原因。
除了房企在探索轉型發展之策外,住房租賃企業也正基于客戶需求進行推陳出新。魔方生活服務集團副總裁錢智康表示，集團定位始終是清晰的，作為長租公寓運營商和服務商，一直在“卷”自己的各種服務標準，在深入一線了解客戶需求的基礎上，再對產品進行推陳出新?！肮緦Ξa品線進行了細分，在白領賽道中布局了青年社區、白領標準產品和白領Plus產品，同時很早就針對金領需求打造了中高端品牌——魔爾公寓?！?/p>
在華潤有巢產品管理部負責人兼北京業務部總經理孫雪鵬看來，華潤有巢的產品線比較多，在大社區、高端公寓、城中村等方面均有涉獵?！耙鹬仨椖康幕具壿嫞瑫r還要重視運營一線的反饋情況，保障項目運營的可持續性，才能給租戶提供更好的租住體驗。”
來源：中國經營網
