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焦點財經Focus 2022-01-12 18:26:24 用手機看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
借物業股“抵押”發債24億港元后，上岸雅居樂(03383.HK)再通過處置非核心物業獲取了部分資金。綠檔
1月10日，房企雅居樂披露，上岸公司已于2021年7月1日至12月31日期間，綠檔就14項非核心物業的房企出售事宜訂立了若干買賣合同，售價合共28億元。上岸其中包含酒店（含酒店用地）5宗、綠檔商場2宗、房企售樓部3宗、上岸小區商業配套3宗、綠檔公寓1宗。房企
籌措資金或是雅居樂現階段進行資產出售的主要目的。公告顯示，上述交易中的約11.49億元定金及銷售款已于2021年內收取，另外約16.51億元現金將于2022年內收取，籌資凈額將用于支持集團的日常營運。
時移事易。在房地產行業的黃金時代，房企物業出售之舉通常意味著公司經營上要靠資產出售來回血，但在時下的弱環境下，這一舉動卻被解讀出了不同的意味。
一方面，當前，房企能夠為待售資產找到合適的買家并不容易；另一方面，能購成功資產出售意味著企業可在一定程度上緩解資金壓力，這是一種“利好”消息。
受此影響，上述出售公告發出的當天，雅居樂股價大幅上漲，收盤報4.39港元/股，漲幅達10.3%。
值得一提的是，去年8月時，雅居樂曾在內部發布了一則《關于2021年地產集團組織架構調整的通知》，將原房管集團、城市更新集團、商業集團等合并到地產集團。一系列調整后，雅居樂旗下多元業務縮水明顯。
因此，也有評論認為，雅居樂此次出售的14項物業資產多與商業管理有關，這可被視作其2021年內部組織架構調整的持續性動作。
短債“考試”
資產出售是現金的直接流入，可對財務報表起到明顯優化作用。不過，雅居樂已在去年中期成功實現了“三道紅線”由黃轉綠，降杠桿壓力不大。反而是其將在2022年面臨的短期償債壓力，更為值得關注。
據焦點財經了解，截至2021年年中，雅居樂的在手現金為571.6億元，其中非受限現金為465.12億元，一年內到期的短期借款則達394.87億元。若考慮開發投資等需求，這一現金水平并不算充裕。
在去年10月償還了30億元熊貓債后，到2022年底前雅居樂還有約128億元需一次性償還。其中，一筆5億美元（約31.87億元）的票據將于2022年上半年到期，另外兩筆合共約70億元的票據將于今年8月集中到期，包括發行于2017年8月的總規模2億美元的“雅居樂集團 5.125% N20220814”，以及發行于2021年9月的規模4億美元的“雅居樂集團4.85% N20220831”。
境內債方面，雅居樂也有兩筆合共30億元、票息均為6.2%的債券將在2022年底前到期。
雅居樂還有一筆待償的永續債。財報顯示，雅居樂截至2021年中期的永續債余額約為130.14億元，永久資本證券持有人獲得的收益總額為5.08億元。
多舉措紓困
盡管尚在安全區間，但隨著“綠檔”房企債務違約事件的不斷涌現，外界對雅居樂流動性壓力的疑慮也始終未能完全消解。
2021年10月，雅居樂旗下美元債“AGILE5.504/21/25”曾傳出未兌付利息的消息，盡管雅居樂在排名前列時間即召開投資人溝通會就此做出澄清，并對未付息、高管裁員等消息進行了否認，還釋放出了可以如其償債的消息。
但隨后幾個月，關于雅居樂資產出售、樓盤降價銷售的消息又被傳出。其中，位于廣州老城區荔灣白鵝潭核心區的江景房雅居樂天際715，被傳出較高讓利250萬/套銷售。這個寄托了雅居樂在廣州主城區發展圖景的項目，對于雅居樂而言的重要性不言而喻，且該項目的促銷事宜，在不少中介之處得到了證實。
以雅居樂天際715為典型的促銷活動，對公司的銷售帶來一些正向作用。受此影響，雅居樂從9月起單月銷售逐漸恢復，尤其在11月單月實現了同比8.79%的漲幅。
但是，雅居樂2021年的銷售成績依然未能達成預期。據披露，2021年，雅居樂的預售金額合共1390.1億元，同比增長約0.6%；對應的建筑面積為971.9萬平方米，同比下降5.18%。這一成績約完成了既定1500億元銷售目標的92.67%。
真真假假之間，信用評級機構也有不少行動。2021年11月，穆迪將雅居樂的評級展望由“穩定”調整為“負面”，標普也將其長期發行人評級由“BB”調至“BB-”，展望 “負面”，并建議雅居樂利用豐富的資產基礎來籌集資金。
言語之下，雅居樂先是宣布借物業股雅生活股價“抵押”發行可轉債募資24億港元，后又宣布以1.4億美元投資威馬汽車。作為近兩年較受房企青睞的投資領域，此前進入新能源汽車領域布局的房企多以提升自身造血能力為目的，而雅居樂的入局更像是財務投資，目的在于后期套現。
在即將到來的償債壓力面前，雅居樂紓困尚算積極。但能否順利“上岸”，仍有待時間檢驗。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
