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中金:REITs是地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型的重要契機(jī)

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2022-12-15 16:22:07 用手機(jī)看

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商業(yè)地產(chǎn)REITs將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中金資轉(zhuǎn)重契企業(yè)架構(gòu)與資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生長(zhǎng)期深遠(yuǎn)影響

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 12 月8 日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022 年會(huì)致辭時(shí)表示，產(chǎn)投將從多維度進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展，中金資轉(zhuǎn)重契其中包括研究推進(jìn)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和商業(yè)地產(chǎn)納入REITs。產(chǎn)投

中金就其對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益市場(chǎng)的中金資轉(zhuǎn)重契潛在影響作簡(jiǎn)要解讀。

中金表示，產(chǎn)投“商業(yè)地產(chǎn)REITs將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中金資轉(zhuǎn)重契企業(yè)架構(gòu)與資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生長(zhǎng)期深遠(yuǎn)影響。商業(yè)地產(chǎn)REITs的產(chǎn)投內(nèi)涵絕不止于處置一些資產(chǎn)這樣簡(jiǎn)單，將中國(guó)推動(dòng)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)REITs理解為幫助房企紓困也是中金資轉(zhuǎn)重契偏頗與短視的。我們認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs的產(chǎn)投意義在于建設(shè)更高質(zhì)量的消費(fèi)與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，服務(wù)土地要素市場(chǎng)的中金資轉(zhuǎn)重契配置優(yōu)化，以及推動(dòng)中國(guó)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)的產(chǎn)投提質(zhì)增效，更是中金資轉(zhuǎn)重契長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)整體REITs市場(chǎng)發(fā)展的重要構(gòu)件。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是企業(yè)價(jià)值升維，以及板塊內(nèi)投資逐漸轉(zhuǎn)型的重要契機(jī)”。

短期內(nèi)對(duì)于具備相關(guān)發(fā)行預(yù)期的標(biāo)的或許有股價(jià)支持作用，但中長(zhǎng)期仍需回歸基礎(chǔ)商業(yè)邏輯是否通順。無(wú)論如何，發(fā)行REITs對(duì)主體而言都意味著一部分凈資產(chǎn)減少，因此即便可以通過(guò)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)短期利潤(rùn)與權(quán)益的增厚，對(duì)估值或許有益，但長(zhǎng)期來(lái)看還是要關(guān)注主體與REITs的關(guān)系。中金認(rèn)為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益市場(chǎng)板塊內(nèi)將有四類主體：開(kāi)發(fā)商（或者說(shuō)一般意義上的重資產(chǎn)企業(yè)）、REITs、服務(wù)企業(yè)（包括物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理公司等）、投資管理公司。對(duì)于不同背景的房地產(chǎn)集團(tuán)，未來(lái)面對(duì)更多發(fā)展場(chǎng)景，其路徑選擇幾何，資源和價(jià)值向何種主體靠攏才是思考投資與選擇標(biāo)的的基本視角。我們?cè)谡闹凶隽饲榫胺治雠c解讀供投資者參考。

伴隨商業(yè)地產(chǎn)REITs推開(kāi)而可能出現(xiàn)的一些新架構(gòu)、新主體或許才是最值得關(guān)注的投資機(jī)會(huì)。中金認(rèn)為REITs的出現(xiàn)很有可能帶來(lái)企業(yè)架構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，這也是我們最希望提示投資者的部分。理論上講，我們認(rèn)為未來(lái)有三類主體最值得關(guān)注：1）原始權(quán)益人愿意長(zhǎng)期投入來(lái)發(fā)展做大的REITs平臺(tái)，投資者可享受資產(chǎn)組合持續(xù)優(yōu)化、資產(chǎn)長(zhǎng)期增值以及持續(xù)穩(wěn)定派息所帶來(lái)可觀的復(fù)合收益；2）能夠在專一資產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理與投資管理全鏈條能力的平臺(tái)企業(yè)，這對(duì)于目前以運(yùn)營(yíng)管理為主的輕資產(chǎn)企業(yè)而言也可能是一次提升的契機(jī)，但未來(lái)物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理、投資管理的業(yè)務(wù)組合方式或需要重新梳理；3）充分剝離重資產(chǎn)包袱后能夠在服務(wù)領(lǐng)域更為專注的企業(yè)，即輕重模型徹底轉(zhuǎn)變的企業(yè)，當(dāng)有不同的發(fā)展與估值邏輯。

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