加入購房群 買房優(yōu)惠資源限時(shí)領(lǐng)！個(gè)區(qū)
上個(gè)月的域買議較北京第三批次集中供地，豐臺(tái)取代朝陽成為新晉供應(yīng)大戶、房爭新晉改善大戶。值還
供出的菜傻4塊地指導(dǎo)價(jià)較低是8.3萬/㎡。
造甲村6039地塊，定價(jià)淀樣大真當(dāng)韭指導(dǎo)價(jià)10.6萬/㎡；
大紅門0004、0008地塊，指導(dǎo)價(jià)9.5萬/㎡；
槐房新宮011B地塊，指導(dǎo)價(jià)8.3萬/㎡；
但是，在北京有句話叫，南三不如北五。
要說產(chǎn)業(yè)牛掰的海淀或大朝陽8w+可以接受，輪到豐臺(tái)大家都不愿買賬了。
可以看到賣到8萬3的槐房新宮011B地塊，指導(dǎo)價(jià)竟和土拍中最火爆的海淀永豐差不多。
爭議實(shí)屬不小，有人說豐臺(tái)這么定價(jià)，全當(dāng)韭菜傻。
下面咱就給大家說說，關(guān)于豐臺(tái)的定位與定價(jià)，有著怎樣的“傲慢與偏見”。
/1
規(guī)劃定位的基本面
豐臺(tái)，這里土地面積很大，橫跨了大半個(gè)北京城。
一個(gè)區(qū)域的空間布局會(huì)影響整個(gè)板塊的基本面。在官方公布的2017-2035分區(qū)規(guī)劃中，豐臺(tái)被劃分為一軸兩帶四區(qū)多點(diǎn)的空間布局。
一軸即是南中軸；兩帶是永定河文化帶和生態(tài)融合發(fā)展帶；
四區(qū)是首都商務(wù)新區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)、盧溝橋國家文化公園區(qū)；
多點(diǎn)是交通樞紐、生活保障和人文生態(tài)三大類城市功能節(jié)點(diǎn)地區(qū)；
針對(duì)空間布局，不同區(qū)域的功能定位也就清晰了。
排名前列，首都商務(wù)新區(qū)：以南中軸-大紅門為核心承載地；
第二，科技創(chuàng)新和金融服務(wù)融合發(fā)展區(qū)：中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)；
第三，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)：重點(diǎn)建設(shè)盧溝橋文化公園區(qū)；
第四，首都高品質(zhì)生活服務(wù)保障區(qū)；
第五，對(duì)外綜合交通樞紐；
可以看到產(chǎn)業(yè)動(dòng)能明晰的區(qū)域有兩個(gè)，一是麗澤商務(wù)區(qū)，二是中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)。
這倆區(qū)域以科創(chuàng)和金融發(fā)展為主，可以說是整個(gè)豐臺(tái)的核心產(chǎn)區(qū)了。
除此之外的其他區(qū)域，主要還是以生活保障、交通樞紐為主，比如著名的豐臺(tái)新發(fā)地菜市場(chǎng)、豐臺(tái)站...等等。
在北京，一個(gè)區(qū)域的房價(jià)主要靠兩點(diǎn)支撐，一是產(chǎn)業(yè)，二是學(xué)區(qū)。
學(xué)區(qū)豐臺(tái)就不用談了，產(chǎn)業(yè)又僅有那么兩個(gè)，和海淀連片的大廠根基沒法比。
這其實(shí)就是大家對(duì)豐臺(tái)高房價(jià)不認(rèn)可的重要原因，也是買房南三不如北五的說法來源。
至于南中軸的發(fā)展規(guī)劃，肯定有很多小伙伴存疑，官方是這么說的：
南中軸地區(qū)，北京南城崛起的核心引領(lǐng)區(qū)、大紅門地區(qū)重點(diǎn)植入國際文化組織、藝術(shù)博覽等文化中心功能，文創(chuàng)創(chuàng)業(yè)集群。
其實(shí)具體如何發(fā)展，目前看規(guī)劃層面的重點(diǎn)在文創(chuàng)、生態(tài)方面，對(duì)整個(gè)區(qū)域的房價(jià)推動(dòng)作用微乎其微。
/2
偏見的來源
從大的規(guī)劃上看，豐臺(tái)的發(fā)展規(guī)劃確實(shí)趕不上北邊，房價(jià)無有力支點(diǎn)。
而落到實(shí)際來看，豐臺(tái)的城市界面也很一般。
老北京人多數(shù)認(rèn)為，有菜市場(chǎng)，有火車站，豐臺(tái)臟亂，其實(shí)這也不是偏見。
關(guān)于菜市場(chǎng)等生活保障區(qū)，盡管在2035規(guī)劃中，豐臺(tái)在盡力弱化這一定位的優(yōu)先級(jí)，但要徹底去除也很難。
豐臺(tái)早前就是各大市場(chǎng)的聚集地，不光有菜市場(chǎng)、冷庫、還有服裝、建材、花卉市場(chǎng)等等。
由于南邊交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，外地發(fā)來的物資先進(jìn)豐臺(tái)再統(tǒng)一分發(fā)到北京各區(qū)域。
一旦定下了這種保障區(qū)的根基，即便是后期有一定的向外疏解，也給高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了不利的前提。
另外，由于交通樞紐的關(guān)系，豐臺(tái)鐵路很多，整個(gè)區(qū)域被高密度的鐵路路網(wǎng)切割為很多小板塊。
這就導(dǎo)致豐臺(tái)各個(gè)板塊的發(fā)展空間逼仄有限，開發(fā)難度大且速度慢。
這是無法改變的一點(diǎn)。
不知大家是否記得，我之前說過那批入市的環(huán)麗澤豪宅，有些即便身在二環(huán)，周邊城市界面也很一般，不是鐵路就是冷庫。
并且，由于板塊被切割嚴(yán)重，豪宅孤島效應(yīng)很明顯，板塊的改善品質(zhì)與界面極不明顯。
如果想上車豐臺(tái)，大家一定提前去地塊附近看看。
/3
傲慢的支點(diǎn)
為啥產(chǎn)業(yè)前景不樂觀，城市界面一般，豐臺(tái)還敢這么定價(jià)？
豐臺(tái)的優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)，
一是面積大有余量，二是環(huán)線位置好。
城區(qū)里面五環(huán)內(nèi)余糧最多的，當(dāng)屬豐臺(tái)。二環(huán)，三環(huán)，四環(huán)，別的區(qū)沒地，豐臺(tái)可以大手筆拿出來。
所以，豐臺(tái)的10w+，9w+，8w+和北邊賣的產(chǎn)業(yè)支點(diǎn)不一樣，這邊有環(huán)線優(yōu)勢(shì)在，去哪都不算太遠(yuǎn)。
很多人看不懂麗澤盤，問我為啥麗澤沒見啥起色，房價(jià)敢整這么貴？
相比近麗澤，那較大的價(jià)值點(diǎn)是二環(huán)，是別處都沒供應(yīng)的二環(huán)。
同理三環(huán)邊的造甲村、大紅門......有絕大部分的區(qū)位優(yōu)勢(shì)在。
今年改善有了向南的趨勢(shì)，其實(shí)也很好理解。
海淀、朝陽太陽宮等地?fù)尣簧希治涨f去荒地一片的朝陽五環(huán)外？還是去離哪都不太遠(yuǎn)的南二南三？
我不是豐臺(tái)黑，我也不是豐臺(tái)吹。
以上給大家說了豐臺(tái)多個(gè)板塊存在的優(yōu)劣勢(shì)，但我也不一棒子全打死。
豐臺(tái)很大，板塊很割裂多處城市界面很一般，但也有些板塊內(nèi)配套不錯(cuò)；
南二南三環(huán)線位置好，但也有人會(huì)為朝陽的產(chǎn)業(yè)預(yù)期買賬。
每個(gè)人做選擇的支點(diǎn)都不一樣。
房價(jià)漲幅除了要看大的基本面，也要講增值空間，講項(xiàng)目品質(zhì)，維度很多。
維度不同看法自然不同，最后，歡迎大家留言說說，對(duì)于豐臺(tái)你怎么看？
