6月18日，保利保利以總價105.13億元競得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、單日095b-01地塊，城連超百樓面價51707元/平方米，拿地溢價率8.39%。保利

　　同日，單日保利在長三角的城連超百四線城市舟山以總價7.57億元競得舟山市新城LC-10-01-06地塊，樓面價8947元/平方米，拿地溢價率17.72%。保利

　　而在兩千公里外的單日長春首次集中供地土拍中，保利9.11億元連續(xù)競得長公資土掛〔2021〕135號、城連超百136號地塊，拿地這兩宗地塊為富鋒保利城的保利周邊延續(xù)項目。

　　單日在三個不同城市連拿四個地塊，單日保利在上半年的城連超百集中供地政策出臺后迅速開始了收割模式，相對于中海們小心翼翼的算賬，保利則要大膽得多。

　　從上述幾宗地塊的對比可以發(fā)現(xiàn)，保利拿下土地的溢價率并不高，屬于相對合理的往年平均水平。

　　2020年，保利投資拿地的溢價率為13%，截至去年末，保利土儲資源1.7億平方米，其中38個核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利長三角城市中的主要戰(zhàn)略重點城市。

　　以上海為例，保利去年在上海集中向市場推出了6個樓盤，其自稱為"濱江六子"，主要圍繞黃浦江展開，分別為保利首創(chuàng)頌、浦江鎮(zhèn)項目，楊浦項目、花木項目、徐匯項目、世博項目，其在上海區(qū)域全年銷售額超過了100億元，進入了區(qū)域TOP10。

　　今年，保利還參與了上海地產(chǎn)、招商蛇口、中交、萬科、國壽投資、中國太保、中保投資等共同設(shè)立的上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

　　而在此次的首批集中供地中，上海設(shè)立了一次書面報價的土拍新規(guī)，并非其他城市采用的競自持、競配建、搖號的政策。

　　具體而言，在土拍進入一次書面報價環(huán)節(jié)后，該報價不得超過最高報價，并將以最接近平均價競得的原則，確定競得人。這種出讓方式可以相對保證地價的合理性，讓消費者能收獲質(zhì)量更穩(wěn)定的產(chǎn)品，房企亦不至于為了利潤去縮水減配。

　　值得注意的是，受到了去年圍標(biāo)事件的影響，中海、萬科、華潤都沒有獲準(zhǔn)進入市場，這也在側(cè)面降低了此次土拍的競爭程度，央企們是如今集中供地政策下的頭號玩家。

　　一位房地產(chǎn)分析人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，橫向比較多個城市的首批集中供地，敢于拿地，能夠搶到地塊的房企大多是央企、國企背景，像濱江、融信這種類型的民企是少數(shù)。

　　其認為，資金實力是主要原因，集中供地是對房企們現(xiàn)金流的測試，尤其是前期土地保證金及后續(xù)出讓金的集中繳納，都對房企的短期現(xiàn)金儲備提出了考驗。

　　以2020年為例，保利累計實現(xiàn)銷售回籠4706億元，回籠率為93.6%。報告期內(nèi)新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本3.60%，有息負債綜合成本僅約4.77%，處于行業(yè)前列。

　　不過，不少大型房企都選擇在上半年的集中供地保持冷靜克制，轉(zhuǎn)道向其他非核心城市獲取項目。上述人士稱，在核心城市的下一次土拍中，有房企或會迫于土儲壓力加大在集中供地上的競爭。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次保利靜安百億地塊在出讓前的聯(lián)動房價查詢?yōu)?0.5萬元/平方米，最終地塊成交價5.17萬元/平方米，還是給公司留足了一定的利潤空間。

　　兩宗地塊合并為一個單元出讓，分別為095b-01地塊（東塊）和095a-02地塊（西塊）。地塊出讓面積約7.1萬平方米，其中，095a-02地塊的用途比例為住宅≤60%、商業(yè)≥20%、辦公≤19%，建筑限高100米；095b-01地塊用途比例為住宅≤84%、商業(yè)≥16%，建筑限高80米。

　　雖然地塊內(nèi)有一定的商業(yè)、辦公體量的要求，但對如今的保利來說卻并不一定是壞事，該類型物業(yè)對保利物業(yè)來說是不錯的補充。同時，在持續(xù)性收入物業(yè)端發(fā)力的保利，有效地豐富了拿地的手段，可以通過商住聯(lián)動、TOD等模式降低土地成本。

　　2020年，保利新簽約購物中心20個，截至報告期末已開業(yè)大型購物中心26個，開業(yè)面積178萬平方米，分布于廣州、上海、武漢等14個城市；酒店方面，2020年新簽約項目10個，截至期末，已開業(yè)酒店18個。

　　如今保利更多通過商住地塊的獲取加大土儲，發(fā)展商業(yè)。如今年6月初，保利以上限價格30.27億元競得浙江臺州路橋鳳棲社區(qū)TOD地塊，樓面價5379元/平方米，溢價率34.95%。

　　該地塊出讓面積22.11萬平方米，其中分攤住宅用地面積19.1萬平方米，商業(yè)用地面積2.08萬平方米，辦公用地面積9241.2平方米。綜合容積率2.55，建筑面積56.28萬平方米。

　　其中，5號地塊建設(shè)TOD集中式商業(yè)面積不小于3.8萬平方米（地上商業(yè)不少于3萬平方米，地下商業(yè)不少于8000平方米），不得分割轉(zhuǎn)讓。