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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2024-01-08 17:30:32 用手機(jī)看
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出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
近日，產(chǎn)項(xiàng)“佛山順德萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司”發(fā)生股權(quán)變更，目開大連萬達(dá)商管退出，年丟由佛山市悅商茂景企業(yè)管理有限公司接盤，曾出后者為美的售座置業(yè)旗下子公司。
緊接著企業(yè)名稱也發(fā)生變更，廣場從“佛山順德萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司”變?yōu)椤胺鹕巾樀聬偵逃虡I(yè)管理有限公司”。變輕
1月8日，達(dá)萬達(dá)市場上由此傳出“萬達(dá)出售佛山順德萬達(dá)廣場，輕資去年美的產(chǎn)項(xiàng)置業(yè)接盤”的消息。
一位了解該交易的目開人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“佛山順德萬達(dá)廣場資產(chǎn)一直由美的公司持有，此前委托萬達(dá)商管進(jìn)行輕資產(chǎn)管理并使用萬達(dá)品牌，年丟萬達(dá)未持有佛山順德萬達(dá)廣場資產(chǎn)。”
“本次交易，是經(jīng)雙方協(xié)商一致，對(duì)廣場經(jīng)營方式進(jìn)行調(diào)整，萬達(dá)商管不再負(fù)責(zé)順德萬達(dá)廣場的經(jīng)營管理，交易不涉及到廣場資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。”上述人士表示。
據(jù)了解，“順德美的萬達(dá)廣場”包含3座塔樓和1座購物中心，此前美的負(fù)責(zé)操盤，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招商運(yùn)營，目前已更名為悅?cè)粡V場，而悅?cè)粡V場是美的置業(yè)旗下的購物中心品牌。
如果說此前出售萬達(dá)廣場是輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，那此次萬達(dá)商管則是徹底去了一座萬達(dá)廣場，經(jīng)營權(quán)被美的置業(yè)自有品牌收回。
出售9座萬達(dá)廣場
自對(duì)賭危局解除后，萬達(dá)商管已多次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)補(bǔ)充流動(dòng)性資金，先是出售上海萬達(dá)瑞華酒店資產(chǎn)，后又轉(zhuǎn)讓多家萬達(dá)廣場。
2023年末，太倉萬達(dá)廣場投資有限公司、湖州萬達(dá)投資有限公司、廣州蘿崗萬達(dá)廣場有限公司、上海金山萬達(dá)廣場投資有限公司陸續(xù)發(fā)生股權(quán)變更，四家公司分別對(duì)應(yīng)位于蘇州、湖州、廣州和上海的一座萬達(dá)廣場，背后的接盤者均是中聯(lián)基金。
在此之前，其還曾退出5個(gè)萬達(dá)廣場，2023年6月將上海松江萬達(dá)廣場、西寧海湖萬達(dá)廣場、江門臺(tái)山萬達(dá)廣場出售給大家人壽；9月轉(zhuǎn)讓周浦萬達(dá)廣場予大家保險(xiǎn)；10月將合浦萬達(dá)廣場轉(zhuǎn)讓予北海本土房企。
在剛剛過去的2023年，萬達(dá)至少退出9個(gè)萬達(dá)廣場，接盤方大多是金融機(jī)構(gòu)。公開信息顯示，截至2023年底，萬達(dá)商管共管理萬達(dá)廣場498座，2023年稅后利潤（預(yù)估）為95億元，近三年平均增長率為34%。
根據(jù)接近交易方的消息人士透露：“雖然萬達(dá)廣場資產(chǎn)被出售了，但后續(xù)仍由萬達(dá)進(jìn)行管理、服務(wù)，保留萬達(dá)品牌”，而這正是近年來萬達(dá)推行萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的正常模式，也就是資產(chǎn)由投資方持有，而運(yùn)營管理由萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)。”
“這本身就是一個(gè)商業(yè)行為，關(guān)鍵是看價(jià)格，價(jià)格合適就出售了”，上述消息人士指出，這也是萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的正常工作進(jìn)展。
新舊戰(zhàn)投進(jìn)出背后壓力
雖然萬達(dá)已與太盟投資于12月中旬達(dá)成了協(xié)議，解除了因無法按期上市可能引發(fā)的380億元債務(wù)問題，還新增帶來了300億元增量資金，流動(dòng)性情況有大幅緩解。但對(duì)于萬達(dá)持續(xù)出售萬達(dá)廣場資產(chǎn)，外界更多猜測是其資金面仍然非常緊張。
那場新投資協(xié)議的簽署，萬達(dá)商管解除300億上市對(duì)賭回購危局的同時(shí)，也給了原有戰(zhàn)投一個(gè)“解封”信號(hào)。
根據(jù)新協(xié)議，大連萬達(dá)商管持股珠海萬達(dá)商管減少至40%，而太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，持股比例升至60%，萬達(dá)讓出的珠海萬達(dá)商管39%股權(quán)，具體分流至何處，目前暫不明晰。
一位萬達(dá)方面相關(guān)人士透露，有個(gè)別現(xiàn)有投資人選擇退出投資，但絕大多數(shù)投資人保留了對(duì)萬達(dá)的投資，更重要的是有新投資人進(jìn)入，包括一些境外投資人。不過，目前投資人名單并未完全確定。
新舊戰(zhàn)投的變更，雖解除了380億元債務(wù)壓力，但也帶來了新的問題。協(xié)議中特別提到，現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。
如有戰(zhàn)投要退出，萬達(dá)商管需要贖回其持有的股份，碧桂園便是一個(gè)案例，12月14日宣布擬出售珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)，成為22家投資人中率先退出的企業(yè)。而珠海萬贏或萬達(dá)方指定方，需要以30.69億元贖回。
再加之美元債的逼迫，令萬達(dá)商管的流動(dòng)性愈加緊張。目前，其已提前啟動(dòng)流動(dòng)性管理，籌備美元債調(diào)整還款計(jì)劃，擬對(duì)2024年1月到期的一筆6億美元債展期，到期后1年內(nèi)分四次還清。
多重因素疊加之下，成為萬達(dá)商管繼續(xù)出售資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力的原因之一。
輕資產(chǎn)化“雙刃劍”
但也有業(yè)內(nèi)人士分析稱：“萬達(dá)近期的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，除繼續(xù)去杠桿、增加資產(chǎn)安全性的考慮外，加快推行萬達(dá)近年來一直堅(jiān)持的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，應(yīng)該主要原因。”。
2023年，萬達(dá)出售的上海松江萬達(dá)廣場、西寧海湖萬達(dá)廣場、江門臺(tái)山萬達(dá)廣場、上海萬達(dá)瑞華酒店等多個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)運(yùn)營權(quán)也仍舊是萬達(dá)商管保留。“這是萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步，也會(huì)幫助萬達(dá)更加聚焦提升商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營管理能力”，一位市場分析人士也如此表示。
幾年前，王健林曾解讀過萬達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，其核心就是投資建設(shè)萬達(dá)廣場，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌，所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。
2021年12月開業(yè)的“順德美的萬達(dá)廣場”，便是萬達(dá)輕資產(chǎn)化的一個(gè)典型，美的負(fù)責(zé)操盤，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招商運(yùn)營，但開業(yè)僅兩年經(jīng)營權(quán)便發(fā)生變更，如今失去這一輕資產(chǎn)化項(xiàng)目。
這也是輕資產(chǎn)化的一大弊端所在，當(dāng)不再持有重資產(chǎn)的所有權(quán)后，單純的運(yùn)營方易被取代。
但從行業(yè)目前的階段看，輕資產(chǎn)化發(fā)展依舊是主流方向，尤其是地產(chǎn)深度調(diào)整兩年多以來，各家房企均在尋求退出重資產(chǎn)、保留運(yùn)營權(quán)，萬達(dá)也是如此。
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