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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 美的智慧置業鎖定“智慧”增長極 | 財報深響 ⑧ 美的置業鎖定“智慧”增長極 | 財報深響 ⑧
焦點財經Focus 2022-03-28 19:19:45 用手機看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
多數百強房企規模停滯乃至倒退之際，美的置業增長置業控股有限公司（03990.HK）（簡稱“美的置業”）依然錄得了穩健增長。
3月25日，鎖定美的置業披露，2021年全年，公司連同其合、聯營公司的合約銷售額累計為1371.4億元，同比上升8.7%；收入為737.03億元，同比上升40.4%；毛利為134.95億元，同比上升15.8%；利潤及綜合收益為53.02億元，同比上升9.9%；年內核心凈利潤為54.57億元，同比上升13.6%。
對比全行業，方可窺見美的置業上述成績單的優秀之處。據焦點研究院統計，當前A股共有69家房企披露了業績預告或簡報，其中28家虧損，占比40.6％，更有11家房企的虧損額度超過了10億元。
降杠桿，增厚風控安全墊
評論認為，過去一年，美的置業的表現恰是房地產行業整體轉向的一個縮影。以往，地產人總認為，高杠桿、高周轉才是發展硬道理，但美的置業用實際行動告訴了資本市場和投資者，只有在財務上極度自律的企業，才能獲得穿越周期、持續向上的可能和機會。
財報顯示，截至2021年底，美的置業的凈負債率已進一步低至46.3%，實現5連降；有息負債規模也已降至563.23億元，同比降幅為4%；加權平均融資成本更是只有4.82%，同比下降51BP。
背靠家電龍頭美的集團，美的置業的低成本融資能力一直在全國化民營房企中維持先進地位。據悉，2015年至今，美的置業歷年的綜合借貸成本從未超過6%。眾所周知，2021年陷入暴雷泥潭的房企多較為依賴美元債融資，而在美的置業的融資品類中，來自銀行借款和債券等低息融資的占比達到了80%，其中銀行借款占61%，公司債券占19%。這在降低企業付息成本的同時，進一步夯實了公司的財務安全性。
從融資期限結構來看，美的置業也較為合理。上述同期，美的置業的新增融資以5年期內中短期債務為主，其中一年以內占比27%，一到兩年占比31%，兩年到五年占比36%，兩年以上融資余額期限合計占比42%。
一面推動有息負債規模下降，另一面美的置業的在手現金則錄得了大幅增長。2021年底，美的置業的在手現金總量達到了342億元，同比增長28%，相當于短期負債的2.2倍，短期償債無壓。此外，由于企業信用較好，美的置業還與多家銀行建立了總對總戰略合作，已獲批尚未動用的銀行授信額度也達到了1001億元。這也是美的置業在弱環境中穿越周期的底氣。
據焦點財經不完全統計，2021年，受房企債務違約發酵影響，地產行業資本市場信用受損，惠譽、穆迪等國際評級機構年內先后下調中資房企信用評級250余次。但在這樣的背景下，美的置業卻逆勢維持了花旗銀行、中金、中信里昂、建銀國際、中信證券等多家機構的“買入”及“跑贏大盤”評級，頗為不易。
業內認為，這既體現了資本市場對美的置業銷售額、利潤、資產和市值等各項核心指標穩健增長成績的認可，也表達出了投資者對公司未來發展前景的看好。
得益于財務結構的穩健、強勁的現金流管控能力等，美的置業2022年以來屢獲主流銀行專項資金保障，更成為了并購貸款不計入“三道紅線”后，首批獲得并購貸款融資額度的民營房企之一。
資料顯示，美的置業在今年2月成功發行了利率僅4.5%的15億元中票后，又在3月分別獲得了招商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行等授予的合共390億元地產并購貸及保障性租賃住房貸款。此外，還獲得了360億元個人住房按揭貸款專項額度。
深耕根據地，收并購偏向高能級城市
種種跡象表明，“優等生”美的置業具備極強的成長性，并有望在2022年成為諸多出險房企的“白衣騎士”。
美的置業的收并購邏輯是什么？業績會中，管理層稱，美的置業的收并購將首先著眼于自己合作的項目，比如因合作方出現問題導致后續進展不順的項目。收并購策略方面，美的置業更偏重高能級城市。
管理層介紹，2021年，美的置業在南京、長沙、重慶、天津等高量級城市皆進行了項目收購，但始終秉承“有良好投資回報才會選擇收購”的邏輯。收并購并未占據集團過多資金。去年三季度至今，美的置業先后收購了13個項目的股權，只用去了4億元資金。原因一方面系公司盤活了部分項目的存量共管資金。另一方面離不開并購貸的協助。
事實上，美的置業的拿地布局一直偏重于高能級城市。2021年，美的置業將90%以上的資源都投放在了二線及以上城市，新增土地儲備主要集中于長三角、大灣區等既往深耕的核心區域。在年報中，美的置業也表示，未來將持續在核心城市、省會城市等有序推進“根據地”建設戰略。
美的置業認為，深耕有利于實施資源的集約化管理，發揮品牌的溢價效應。事實的確如此。2021年，美的置業的整體銷售業績中有8成來自深耕城市的貢獻。管理層在業績會上表示，未來會通過升級換倉，逐步退出低量級城市，聚焦29個核心城市，提升拿地的權益比。2022年，公司拿地權益占比的目標是75%。
管理層判斷，此番行業深度調整已使得地產行業的競爭格局發生了顛覆性變化。行業泡沫正快速出清，未來參與者將有所減少，能夠留存下來的企業，不論國企亦或是優質民企，都會更加理性。供需結構方面也會有所調整，由目前“供大于求”狀態變得更加合理。這種格局對于美的置業而言是機遇大于挑戰、機遇大于風險。
基于上述判斷，“長跑者”美的置業未來會進一步控制好杠桿和風險，鞏固穩健的財務策略，增厚風控安全墊，推動公司穩步做強。在回歸“房住不炒”本質的主旋律下，逐漸向低杠桿的制造業邏輯轉變。
錨定“智慧”賽道，打造第二增長極
承襲家電龍頭美的集團的科技制造能力和制造業基因，美的置業一直是行業內特立獨行的存在。不止于此，其還早在2018年起即將智能化和建筑工業化作為了公司的“第二跑道”，積極培育科技智慧人居產業鏈。
睿住資本作為美的置業旗下擁有制造業基因的地產CVC，秉承“空間科技化”的投資邏輯，如今已投項目已覆蓋至云跡機器人、歐瑞博、視聲智能等，構建起了智慧、健康、綠色、低碳為特色的能力生態圈。
睿住智能則始終專注于智慧場景的科研創新。2021年，睿住智能全年新增合同12億元，銷售額8億元，同比增長43%，累計交付智慧社區328個，交付智慧家庭超11萬戶，服務落地數據領跑行業。
未來，睿住智能還將繼續探索可持續發展模式，構筑核心產品和生態護城河、強化解決方案構建能力，提供全流程的服務和體驗。以自研AIoT平臺為支撐，以“1”個超級入口為核心，“N”個剛性場景為支撐，連通“X”個硬件生態，最終打通市場。
聚焦搶占大灣區和長三角的發展先機，2021年的美的置業在培育產業深耕業態的同時，也在持續提升建筑工業化綜合能力。目前，在技術布局方面，美的置業建筑工業化已涵蓋了低碳社區與綠色建筑設計，城市更新、智能投排、未來社區、智慧商業、數字工業等領域數字化場景設計以及裝配式設計等。在產業布局方面則涉足了PC、ALC、商混、智能門窗、鋁模爬架等。
睿住住工作為美的置業建筑工業化的全價值鏈服務商，也已依托裝配式建筑設計、工業化技術研發體系，積極應用建筑新材料和新工藝，構建起了裝配式建筑主體結構及全屋裝配式內裝業務的服務能力。睿住天元作為則通過大數據、AI、信息化等多元科技在設計中的應用，實現了項目全生命周期數字建設的落地。
評論指，依托“美的智慧自研平臺+制造業基因+結合前裝”的核心優勢，美的置業已逐漸構建起了“智慧健康”賽道上的先進地位，這也為公司的未來發展鎖定了新的增長極。
站在穩健的經營業績之上，美的置業始終不忘回饋客戶和股東的初心。2021年，美的置業每股分紅1.60港元，2019年至2021年的累計派息額度高達54億港元。受利好消息影響，美的置業股價受到提振。截至28日收盤，美的置業報每股15.78港元，漲9.74%。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
