?本文為IPO早知道原創(chuàng)
作者｜蒼穹
微信公眾號｜ipozaozhidao
據(jù)IPO早知道消息，中國中國再遞招股中國奧園旗下中國文旅集團于2021年4月23日遞交的奧園招股書屆滿六個月面臨失效，這已是旗下其自2020年4月17日首次遞表以來的第三次闖關(guān)失敗。10月22日晚間，文旅為大灣區(qū)文旅中國文旅集團再一次遞交新的集團招股書，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司（以下簡稱“大灣區(qū)文旅”）。書并國泰君安國際仍為獨家保薦人。更名
招股書三度失效（來源：港交所）
招股資料顯示，中國中國再遞招股大灣區(qū)文旅成立于2018年，奧園是旗下一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業(yè)的開發(fā)商，該等物業(yè)主要位于江門及其認(rèn)為具發(fā)展?jié)摿Φ奈穆脼榇鬄硡^(qū)文旅中國其他地區(qū)，此外亦從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，集團如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)（包括酒店服務(wù)、書并景點咨詢服務(wù)及景點管理服務(wù)）、更名酒店咨詢及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)，中國中國再遞招股分為度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游業(yè)務(wù)兩個分部。
度假物業(yè)發(fā)展方面，于2021年8月31日大灣區(qū)文旅在恩平擁有包含18個度假物業(yè)發(fā)展項目的組合，涉及土地儲備總建筑面積約為130萬平方米，其中11個已竣工項目、3個發(fā)展中項目及4個持作未來發(fā)展項目的建筑面積分別約為20萬平方米、10萬平方米及100萬平方米，分別占總土地儲備比重的14.5%、8.3%及77.2%。
文化旅游業(yè)務(wù)方面，大灣區(qū)文旅經(jīng)營位于泉林黃金小鎮(zhèn)的愛必儂泉林度假村，該度假村由泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區(qū)及泉林黃金小鎮(zhèn)內(nèi)的配套設(shè)施組成。大灣區(qū)文旅另就英德巧克力王國（由奧園集團擁有的文化旅游勝地）的規(guī)劃、設(shè)計及發(fā)展提供一站式景點咨詢服務(wù)，并為泉林歡樂世界園區(qū)提供景點管理服務(wù)。
大灣區(qū)文旅業(yè)務(wù)布局（來源：招股書）
根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，2020年大灣區(qū)文旅住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）合約銷售額約達7.15億元，分別在廣東省江門和廣東省房地產(chǎn)公司中排名第五及第220，在相關(guān)地區(qū)的市場占有率分別約為4.5%及0.04%。
2018至2020年大灣區(qū)文旅收入從3.35億元增至9.68億元，復(fù)合年增長率約為70%；同期歸母凈利潤從7248萬元增至1.54億元，增長一倍有余。而在2021年1-5月，大灣區(qū)文旅收入3.19億元、歸母凈利潤1533.2萬元，均一改去年同期疫情影響下的頹勢。
從收入結(jié)構(gòu)來看，大灣區(qū)文旅收入越來越倚重度假物業(yè)發(fā)展，后者貢獻率從2018年的79.8%增加7.9%至2020年的87.7%，2021年前5個月仍達87.1%。換而言之，大灣區(qū)文旅更多依靠賣房營生，這與其主打文旅IP相去甚遠，更名亦未能掩蓋賣房為主業(yè)的事實。
大灣區(qū)文旅收入結(jié)構(gòu)（來源：招股書）
營收迅速增長的同時，其銷售度假物業(yè)毛利率持續(xù)下滑，從2018年的47.3%降至2020年的37.0%，并進一步降至2021年首五月的26.7%，足足下降20.6個百分點；由此拖累整體毛利率下降17.6%至27.2%，三年半來首次低于30%。
大灣區(qū)文旅自上份招股書首次披露“三條紅線”數(shù)據(jù)，最新備考數(shù)據(jù)為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為67.8%、凈負債率為5.4%、現(xiàn)金短債比為2.6。根據(jù)“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%”、“凈負債率不得大于100%”、“現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，此次大灣區(qū)文旅全部達標(biāo)。
大灣區(qū)文旅三條紅線情況（來源：招股書）
當(dāng)然，2018年、2019年大灣區(qū)文旅的資產(chǎn)負債率一度高達632.0%和272.2%，相當(dāng)于兩年縮減近600%。大灣區(qū)文旅解釋稱，2019年由于利潤及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項資本化作對集團的出資導(dǎo)致股本增加所致；2020年則因償還銀行及其他借款而下跌。
截至2020年5月31日，大灣區(qū)文旅的流動負債（即短期負債）約為11.55億元，相較2020年末略微減少。與之相對的是，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有3.46億元，流動性仍然難以覆蓋。
如今大灣區(qū)被規(guī)劃作為香港、澳門及中國之間合作的重要渠道，并預(yù)期成為創(chuàng)新行業(yè)、先進制造及現(xiàn)代服務(wù)的試點區(qū)域，2020年以11.98萬億元GDP雄踞世界最繁榮的四大灣區(qū)之一。
只是房住不炒”已經(jīng)深入人心，三條紅線、銀行貸款集中度管理、兩集中供地一再加碼，地產(chǎn)行業(yè)再難重現(xiàn)高速增長，這對高度依賴銷售度假物業(yè)的大灣區(qū)文旅并非好事。疊加疫情時有反復(fù)，文化旅游業(yè)務(wù)亦要受到掣肘。更名錨定大灣區(qū)概念，大灣區(qū)文旅能否上市順利還宜拭目以待。
