來源：商業地產頭條

作者：羅嘉欣

擅長造標桿MALL的收租售額生活上半華潤萬象生活，交出一份“標桿級”年中報。億銷

2025年上半年，增長華潤萬象生活核心業績指標全線飄紅：總收入同比增長6.5%至85.24億元，解讀績單毛利率提升3.1個百分點至37.1%，華潤核心凈利潤以15%的年成增速突破20億元（20.11億元），韌性增長。收租售額生活上半

商業航道，億銷依舊是增長最強核心增長引擎。今年上半年，解讀績單商業運營收入同比提升14.6%至32.67億元，華潤毛利率攀升5.2個百分點至66.1%。年成截至2025年6月末，收租售額生活上半華潤萬象生活在營購物中心達125座，億銷其中53個項目穩居當地市場零售額榜首，增長104個躋身前三，優質商業霸屏。

羨煞同行的業績背后，是華潤萬象生活“城市聚焦、區域聚焦、項目聚焦”的發展戰略下，“內涵式增長+外延式發展”的合力。今年下半年，蘇州萬象天地、東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村、深圳灣萬象城二期等項目將入市。

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半年NOI破百億

購物中心零售額同比增長21%

上市以來，得益于“商管+物管+大會員體系”一體化業務模式，華潤萬象生活實現規模與質量的穩健增長。

分賽道來看，今年上半年，商業航道、物業航道在總營收中的占比分別為38.33%（同比上升2.5%）、60.5%（同比下降3.6%）。

商業航道作為戰略核心賽道，通過“規模擴張+運營提效”實現對整體業績的強支撐。

上半年，華潤萬象生活商業航道收入同比勁增14.6%至32.67億元，毛利率提升5.2個百分點至66.1%（遠超整體毛利率37.1%），成為利潤核心來源。其中，購物中心營收22.64億元，占總營收26.6%。

NOI破百億，價值深挖顯韌性

NOI被視為商業地產企業的“戰略儀表盤”，其數值變化，本質是商業地產企業“資產運營能力”與“市場競爭力”的直接映射。

NOI正向增長時，企業將繼續擴張、鞏固龍頭地位；相反，下滑則會迫使企業進入“防御模式”，進行戰略性收縮。

據華潤萬象生活年報，今年上半年，華潤萬象生活業主端租金收入同比增長17.2%至147億元，NOI（凈經營收入）同比增長18.0%至100億元，NOI Margin提升0.4個百分點至68.2%，標志商業運營從“規模擴張”向“價值深挖”進階，盈利韌性顯著增強。

零售額1220億，接近2022全年

消費端表現上，上半年，華潤萬象生活在營購物中心零售額達到1220億元，接近2022年全年的銷售額（1264億元），同比增長21.1%，大幅跑贏同期社零總額5.0%的增速。期內，有超過9.3億人次進入華潤萬象商業在營項目消費，消費拉動作用凸顯。

125個在營項目展現出強勁控場力，其中53個穩居當地零售額榜首、104個躋身前三，覆蓋全國核心城市與區域，形成“開業即領先、運營即標桿”的商業品牌效應。

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運營策略解讀

“標桿效應”進一步凸顯

業績會上，華潤萬象生活管理層提到，“內涵式增長+外延式發展”的經營策略。

內修精細化運營之“秀”——通過調改升級與分類施策深度激活存量資產價值，夯實盈利韌性；

外筑規模化擴張之“剛”——依托第三方拓展與新項目開業搶占優質稀缺資源，鞏固行業龍頭地位。

二者協同形成“存量提質+增量拓界”的良性循環，驅動商業航道實現高質量增長。

//內涵式增長：以精細化運營破局消費分化、重奢、非奢項目齊飛

據胡潤《中國高凈值人群品質生活報告》顯示，2024年中國高端消費市場規模達1.63萬億元，同比下降2%，傳統奢侈品受珠寶、腕表及箱包等拖累跌幅超8%，而消費分級下“品質、個性、體驗”需求成新引擎，帶來結構性機遇。

華潤萬象生活通過存量運營精細化、調改與分類施策的深度落地，上半年重奢項目零售額同比增長13.2%，穩健抵御傳統奢侈品波動；非奢項目增速達26.4%（顯著高于重奢），精準契合大眾品質體驗需求，實現雙線增長。

期內，針對重奢購物中心，華潤萬象生活加大非奢業態的品牌組合調整，抓住服務體驗類、生活方式類、運動戶外等細分賽道增長機會，以品牌組合多元化有效對沖奢侈品消費下降帶來的業績的沖擊。

以天津萬象城為例，上半年引進Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、montbell等戶外/運動品牌，以及禧海·梧桐（云貴菜）、野果yeego（云貴菜）、村下厝（閩菜）、山緩緩等地方特色小眾餐飲，場內日均客流同比提升20%，餐飲業態零售額同比提升10%。

據數據披露，上半年華潤萬象商業引入新品牌超1000個，上半年重點品牌全國新開門店數占比36%，其中主力店品牌半數、運動戶外和高化品牌超三成開店指標落于萬象商業。強大的品牌號召力背后，是“精準捕捉消費趨勢+多元場景打造”的運營能力，為存量項目注入持續增長動能

正如華潤萬象生活副總裁、商業航道總經理王磊所言，當前整體的市場消費的信心和能力仍有待提升。

“我們通過優質資源的整合以及經營管理能力的提升，有效應對市場變化。通過品牌組合多元化對沖重奢消費下降，滿足多元化消費者多重需求，推動不同業態邊界融合。”

//外延式發展：以規模擴張搶占稀缺資源，鞏固布局優勢

——新項目高品質落地，縮短培育周期

上半年，華潤萬象生活新開4個商業項目——鄭東萬象城、順德萬象匯、遂寧萬象匯和西安機場商業，平均建筑面積11.4萬㎡，平均開業率超91%，以“高開業率+大體量”實現高品質入市，有效降低項目培育周期，快速形成經營貢獻。

順德萬象匯：華南最大萬象匯，招商率、開業率雙100%，引入超340家品牌（超50%為區域首進），首日客流25萬人次、銷售額994萬元，憑“首店矩陣+TOD優勢”成順德消費新地標；

鄭東萬象城：鄭州近年最大商業項目（商業面積24.1萬㎡），開業率92%，引入540余家品牌（首店占比超30%），首日銷售額超過2000萬元，推動鄭東新區消費能級躍升。

——第三方接管項目調改顯著，釋放業績增量

第三方接管項目通過精準調改實現低效資產快速轉化，較新建項目長周期模式更具盈利彈性，調改后租金與零售額雙位數增長，成 為萬象商業業績增長的重要增量來源。

截至6月底，華潤萬象生活管理的125個購物中心中，第三方購物中心31個占比24.8%，但收入及稅前利潤占比分別提升3.2%、2.5%至30.7%、23.9%。

上海C.P靜安：以“都市零壓力流量場”定位破局，通過硬件煥新與首店矩陣激活年輕消費。調改聚焦LG2美食集市與L7餐飲層改造，引入5家全國首店、18家上海首店及48家區域首店，打造裸眼3D大屏地標與寵物友好露臺，精準鎖定精英白領與Z世代客群。調改成效顯著，煥新后零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，客流與品牌簽約量均創歷史新高，成為靜安寺商圈年輕力消費新引擎。

深圳PA MALL：以“精英風尚地標”為定位，通過空間重構與輕奢矩陣實現能級躍升。調改打通中庭穹頂優化垂直動線，新增12家運動品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等60%首店率品牌，零售業態占比提升30%。對比接盤前，零售額同比增長33.8%，租金同比增長12.8%，出租率達98.9%，成功填補福田CBD高端商業空白，成為精英客群品質消費目的地。

——深化核心城市布局，儲備長期勢能

伴隨著中國城鎮化建設進度，經濟體量優質的城市，其城市中優質地段的商業資產日益稀缺。目前華潤萬象生活已在全國25個高等級城市完成“一城多匯”與“多城多匯”布局，形成規模效應與品牌影響力，為第三方拓展與新項目開業奠定基礎。

華潤萬象生活副總裁、商業航道總經理王磊強調：“這是我們的競爭優勢所在——戰略布局疊加具有競爭力的零售空間，可以吸引到更多的優質的品牌。”據贏商大數據，目前其在17個城市實現“4個及以上項目”的深度覆蓋。

上半年新簽的6個外拓項目，延續“深耕核心城市+搶占潛力賽道”的策略邏輯：4個為重點城市TOD項目、2個為存量在營項目，分布于蘇州、深圳、嘉興、廣州、濟南等經濟基礎雄厚的城市。

除莆田為首次進駐外，其余城市均為“已實現多項目深耕”的成熟區域，輕資產落地進一步夯實網格化布局與地域深耕能力，形成“存量提質+增量拓界”的協同增長。

在廣州，華潤萬象生活網格化落子尤為明顯，白云區百信廣場西區輕資產項目之外，荔灣白鵝潭萬象城、黃埔萬象匯、番禺萬象天地等項目同步籌建，實現核心城區多產品線覆蓋。

新進城市方面，莆田萬象匯為存量改造項目。前身為莆田初代商業地標“莆田金鼎廣場”（2010年開業），曾引入沃爾瑪超市、星級影院等業態，見證當地消費升級歷程。2025年3月起，由福建省三信集團與華潤萬象生活合作啟動閉店升級，計劃投入超2億元，2026年以“莆田萬象匯”全新亮相。

“后期將遵照‘機會牽引規模增長、利潤驅動有效成長’原則，積極尋求輕資產、商管并購及中資產模式。”華潤萬象生活總裁喻霖康表示。

截至6月底，華潤萬象生活未開業項目75個（第三方項目40個，占比超50%），為規模高質發展提供“充足彈藥”。看向今年下半年，華潤萬象生活還將迎來淮安萬象城、杭州亞奧萬象天地、蘇州萬象天地、東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村、深圳懷德萬象匯、合肥瑤海天地、深圳灣萬象城二期等項目入市。

重磅項目繼續登場，屬于華潤萬象生活的絕對商業力還在步步增強。