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來源：新京報
9月房企的月房債務重組，一邊是企債企提好消息不斷，另一邊則傳來變數。組出阻多9月24日晚，現分中國恒大公告稱，化恒鑒于恒大地產正在被立案調查，大遇目前的家房情況無法滿足新票據的發行資格。此外，月房恒大的債務協議安排會議再次延后。
不過，在9月份，也有不少房企的債務重組取得實質性進展，碧桂園、中國奧園、花樣年完成全部計劃展期的債務重組；融創債務重組方案獲得高票通過；遠洋集團也主動謀劃債務重組。
在業內人士看來，房企債務重組加速背后，房企的融資政策不斷優化，加之寬松的調控政策在9月的密集落地，使得市場對于房企生存環境不斷改善的預期轉好，這是重組能夠推進的重要原因。
9月份，房企債務重組既有好消息，也有變數。圖/IC photo
恒大債務重組或面臨變數，業內稱不具普遍性
9月24日，中國恒大發布關于境外債務重組更新信息公告稱，鑒于恒大地產正在被立案調查，目前的情況無法滿足新票據的發行資格。這意味著恒大的債務重組可能面臨變數。
公告顯示，在建議重組下擬發行的各項新票據須根據其適用情形遵守中國證券監督管理委員會發布的《境內企業境外發行證券和上市管理試行辦法》和國家發展和改革委員會發布的《企業中長期外債審核登記管理辦法》，中國恒大須證明其符合相關規定。鑒于上述原由，中國恒大目前的情況無法滿足新票據的發行資格。
此前的8月16日，恒大地產在深交所發布公告稱，收到中國證監會下發的《立案告知書》，因公司涉嫌信息披露違法違規，根據《中華人民共和國證券法》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規，中國證監會決定對恒大地產立案。
新票據發行是中國恒大債務重組方案中的重要一環。在今年3月份的債務重組方案中，恒大協議安排方案1指出，協議安排債權人可以按其可獲償金額1:1的轉換比率獲得新票據，新票據期限為10-12年，將隨著時間的推移償還。在方案2下，協議安排債權人可以選擇將其可獲償金額轉換為：期限為5-9年的將由該公司發行的新票據。
此外，在景程協議安排中，債權人將獲得5筆由景程發行的期限為4-8年的新票據，本金總額為65億美元。在天基協議安排中，債權人將獲得4筆由天基發行的期限為5-8年的新票據，本金總額為8億美元。
除了新票據發行受阻外，中國恒大的境外債務重組相關會議也再度延后。據中國恒大9月22日發布的公告顯示，自今年3月22日以來，中國恒大的銷售情況不如預期。基于中國恒大目前情況以及與其顧問及債權人協商，中國恒大認為有必要重新審視建議重組的條款以匹配其客觀情況和債權人訴求。因此，原定于9月25日、9月26日有關建議重組的相關協議安排會議將不舉行。而這已經是第三次延期。
對此，58安居客研究院院長張波分析稱，由于恒大本身債務的特殊性，以及行業對其未來預期的變化，導致重組面臨較大挑戰，恒大的問題屬于房企中的特例，并不具有普遍性，恒大問題的復雜程度也遠超過其他房企。因此，其重組未來也將面臨更多困難和壓力，推進的節奏偏慢也屬正常。
中指研究院企業研究總監劉水表示，房企債券展期對于債權人只能說是為了避免直接違約而遭受全部損失的無奈之選，并無特殊的好處或亮點。債務重組雖然能夠保證債權人最大限度地收回債權，避免破產清算中不必要的風險，同時也有可能會收回一定數量的貨幣資金或有效的非貨幣性資產，提高債權人資金的周轉速度。
三家房企債務重組成功，一家重組方案獲通過
不過，9月份房企債務重組方面，也有好消息不斷傳出。
9月19日消息顯示，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過。這意味著碧桂園旗下9只計劃展期的境內債已全部成功展期3年，涉及金額約為150億元。
9月18日，融創中國發布公告稱，境外重組方案獲得債權人會議高票通過，預計融創通過債轉股消減債務總額將超過45億美元。
再往前的9月13日，“20花樣02”重組展期議案正式通過。至此，花樣年的境內債重組全部完成，實現債務重組金額約64億元。
9月5日，中國奧園在上交所發行的“19奧園02債”債券持有人投票同意通過本息展期方案。至此，奧園存續的12只境內標準化公開債務產品全部順利通過整體展期，總規模約116億元。
三家企業完成計劃重組債務的全部展期，一家房企債務重組方案獲得通過，還有未出險的遠洋集團主動謀求債務重組，9月的房企債務重組可謂邁出關鍵一步。
房企債務重組加速背后的原因是什么？張波認為，從市場上債務重組現象不斷增多來看，房企今年的償債壓力明顯減弱，房企“爆雷”現象會明顯減少，行業的預期會不斷向好，這主要源于兩方面原因。一方面，房企的融資政策不斷優化，加之調控政策在9月的密集落地，使得市場對于房企生存環境不斷改善的預期轉好，這是重組能夠推進的重要原因。另一方面，重組對于很多債權人來說，是目前最佳的可選方案，給到房企更大的喘息機會，也更有利于債權人利益的最大化。
值得關注的是，碧桂園、遠洋集團并未違約，劉水認為，借由未出險的優勢，其提出要將境外債全面重組，可以爭取到相對有利的條件。
四季度市場銷量成為房企走出困境的關鍵
不過，對于房企們來說，債務重組只是實現自救的第一步，后面還有很多路要走。
張波說，除了債務重組外，關鍵還在于自身現金回流，即四季度市場銷量能不能有明顯提升，這是房企未來實質性走出困境的關鍵。重組也好，更多融資也罷，都只是房企延緩壓力的措施，沒有自身銷售的提振，未來壓力依然會偏大。
劉水也認為，債務重組只是讓債務人在財務困境中有短暫的喘息機會，并不能從根本上拯救企業，仍舊會面臨較大的現金流風險。因此，對于債權人來說，債券展期是以時間換空間，爭取最大限度收回債權的可能。
