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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 碧桂園服務存量外拓反超新房,收費面積破10億平;洗護、碧桂酒類業務翻倍增長 碧桂園服務存量外拓反超新房,收費面積破10億平;洗護、園服億平業務酒類業務翻倍增長
焦點財經Focus 2023-08-30 15:19:46 用手機看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
如往期業績會一樣，積破酒類碧桂園服務均會提及其上市的洗護獨立性，以及市場的增長獨立性。兄弟公司碧桂園陷入階段性流動壓力的碧桂背景下，更是園服億平業務如此。
8月29日，量外碧桂園服務披露2023年中期財報，拓反并召開業績發布會，超新首席財務官、房收費面翻倍聯席公司秘書黃鵬，首席戰略官徐彬淮，首席市場官汪英武，碧桂園服務投資者關系總經理林文韜等高管出席。
此次業績會，管理層多次強調其獨立性，來自碧桂園的收入僅占4.4%。雖然兄弟公司發生虧損，但碧桂園服務交出的業績依舊穩定，上半年實現總收入207.33億元，收費管理面積更是突破10億平。
截至6月底，銀行存款和現金總額達127.12億元，較去年年底增加13.36億元。寬裕的現金流，也讓碧桂園服務有了提振股價和估值的打算，據搜狐財經統計，截至8月30日，碧桂園服務今年股價下跌超50%，其欲在業績發布之后開啟回購行動。
對于社區增值服務中的洗護業務以及酒類業務，管理層更是不吝贊賞。
上半年，碧桂園服務洗護業務跑通盈利模型，打造超50家洗護門店，單一門店實現最高店效美元9.5萬；而且，為了縮短門店爬坡期，通過物業為門店做起步導流，實現了第一批加盟店的開業上半年收入同比增長200%。
酒類業務則是與頭部酒企合作開發自有品牌五糧陳（濃香）、國臺九號（醬香），同時與少量一線品牌合作經銷產品，彌補自有品牌價位段。而且，營銷層面圍繞佛山、東莞、廣州、南通和蘇州四大城市進行C端銷售突破，上半年實現超過2200萬+銷售，同比增長175%。
雖然洗護業務與酒類業務正處于快速上升期，但收入占比并不高，對于社區增值服務乃至碧桂園服務的整體毛利率提振并不明顯。
收入增至207.33億，毛利率降至24.9%
財報顯示，碧桂園服務上半年收入207.33億元，同比增長3.4%；毛利51.58億元，同比降幅為4.3%；凈利潤24.87億元，同比下降9.6%；核心歸母凈利潤26.15億元，同比降低9.5%。毛利率也下降2個百分點至24.9%。
其管理層解釋稱，受整體行業因素的影響，有幾個業務直接收入和毛利出現下滑，帶走利潤超兩個億。體現在財報中，主要是社區增值服務及非業主增值服務毛利率下降所致。
由于部分房企出現階段性的調整，碧桂園服務非業主增值服務業務整體有所縮減，上半年收入下降31.8%至9.72億元。
黃鵬指出，雖然上半年業績穩定和優化，但實際離公司內部的目標還是有一定的距離，當下會繼續開展業務，調整結構，解決非業主增值收入下降等造成的沖擊，重新激發內生增長突破。
到家服務、家裝中介、社區傳媒、本地生活服務、房地產經紀服務和園區空間服務，也因年初疫情未完全消除，導致這些業務推廣受限，但固定成本持續支出，從而出現不同程度的下滑，最終致使社區增值服務實現收入18.84億元，下降10.8%。
但是，物業管理服務和“三供一業”業務毛利率維持穩定狀態；尤其是城市服務和商業運營服務業務，因主動退出部分低毛利率項目，毛利率均實現了不同程度的提升，分別提升3個百分點、2個百分點至21.1%、38.4%。
相比于其整體毛利率的微降，外界更關注碧桂園服務關聯方的風險問題。
當前，碧桂園正遭遇階段性流動壓力，與其相關聯的碧桂園服務是否會被波及，成為此次業績會的重點提問所在。
來自碧桂園收入僅占4.4%，關聯方應收款23億
黃鵬對此并未諱言，他指出碧桂園服務與兄弟公司碧桂園相互隔離，體現在財務層面，第三方收入占總收入比例從2018年的79.7%持續上升，到2023年上半年已經達到95.6%，來自關聯方的收入占比僅為4.4%。
碧桂園服務一直在嚴格遵守“五獨立”，分別為人員獨立、機構獨立、財務獨立、資產獨立和業務獨立。其中，碧桂園服務總經理、副總經理、財務負責人、董事會秘書等核心高管專職工作，不在關聯方及關聯方控制的其他企業中擔任任何職務和領薪。
談及碧桂園的風險傳遞，黃鵬直言這是物業關聯房企的風險，不是碧桂園服務的直接風險，將通過三個方面進行應對：
首先，做好一個好乙方。配合甲方保交樓、堅守服務穩定大局，積極協助兄弟房地產公司去化解風險和輿情；
其次，嚴格遵守法律底線，確保兩家公司業務和財務的獨立，保持好“五獨立”，不會做任何利益輸送行為；
最后，內部團隊穩定。只要內部團隊凝心聚力，碧桂園服務的業務就不會受損。
截至6月30日，碧桂園服務貿易應收款項凈額為174.96億元，較去年年底增加21.38億元。其中，來自關聯方的貿易應收款項23.01億元，較2022年底增加5.7億元；來自第三方的增加18.65億元至160.91億元。
碧桂園服務解釋稱，貿易應收款增加主要是由于收入總額增長所致；而其他應收款凈額由2022年底的54.42億元下降至2023年中期的49.76億元，下降4.65億元，主要是由于按金及代業主墊付款減少所致。
黃鵬指出，應收賬款方面不用過多擔心，碧桂園服務會依法依規處理，保護自身合法權益，不會無限的無法收費，將通過轉變服務方式或調整其他合作方式，必要時會適當縮減一些不必要的關聯交易。
“這個風險的傳遞，我認為一定可以阻斷。我們會積極的幫助兄弟公司、一起去化解這樣一個問題。”黃鵬強調道。
外拓轉向存量項目，收費規模突破10億平
當下，新房銷售、新房交付面積持續下行，物管行業面臨市場競爭加劇、新增在管面積放緩、收繳率下降、空置房物業費回款難等問題，這也導致物企在新房增量市場外拓減弱，開始轉向存量市場之爭。
碧桂園服務也是如此，2023年上半年外拓新簽項目飽和收入達19.7億元，其中增量項目占比降至8.81%，而存量項目占比上升至25.12%，城服項目占比上升到22.74%，有效彌補增量市場萎縮導致的缺口。
相比于2022年上半年，存量住宅外拓占比提升近10個百分點，一舉反超增量住宅的占比。
截至6月30日，碧桂園服務合同管理面積16.5億平方米，收費管理面積9.2億平方米，儲備面積7.3億平方米。
具體來看，其上半年新增4474萬平方米合同管理面積，其中來自碧桂園集團1396萬平方米，品牌拓展4179萬平方米，還主動推出1101萬平方米；此外，收費管理面積新增4687萬平方米，其中第三方拓展2540萬平方米。
為了提升整體毛利率，碧桂園服務對部分業務結構進行了調整，主動退出了一些毛利率較低的業務，包括縮減部分城市服務項目和商業運營項目。
但這并不影響其整體規模的提升，從新增拓展來看，其正在降低對兄弟公司的依賴性。如果再疊加“三供一業”合同管理面積0.93億平方米，收費管理面積0.88億平方米，碧桂園服務收費管理面積已突破10億平方米。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
