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來源：第一財經日報
作者：吳斯旻 責編：計亞
在今年的中央支持住房中央經濟工作會議中，“著力擴大國內需求”也被擺在了明年經濟工作的經濟首位，并明確“支持住房改善”。工作改善
中央經濟工作會議12月15日至16日在北京舉行。議化解會議提出，有效優質有效防范化解重大經濟金融風險。防范房企風險要確保房地產市場平穩發展，頭部扎實做好保交樓、中央支持住房保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
值得注意的是，今年中央經濟工作會議提到，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”。近一段時間，房地產紓困政策已陸續落地，但企業資金壓力依然存在。根據此次會議精神，意味著2023年房企合理的資金需求將得到進一步滿足。
在需求端，相較于去年中央經濟工作會議“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的提法，今年中央經濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”，并在“著力擴大國內需求”中明確，“支持住房改善”。
“眼下的首要之舉是重拾市場信心。”中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強對第一財經表示，頭部房企對于房地產市場穩定的作用不言而喻，而通過保交樓的穩妥推進和企業資金面的改善，也有利于提升置業者信心，帶動整體樓市回暖。
有效防范化解優質頭部房企風險
會議提出，有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。
王業強表示，“有效防范化解重大經濟金融風險”是這次中央經濟工作會議關于房地產相關表述中的一個突出的亮點。頭部房企對于房地產市場的穩定至關重要，此次政策的確指，可以更加體現出中央維護房地產市場穩定健康發展的決心，這有助于那些資產負債率較高的頭部房企，重新恢復市場信心，從而帶動市場的復蘇。
自去年下半年以來，樓市進入下行通道。因融資及經營資金雙雙下滑，房企資金壓力開始加大，房企新開工、竣工和拿地的積極性均受到影響，乃至出現樓盤項目逾期交付的現象，成為暢通樓市循環過程中的一個關鍵堵點。
根據國家統計局數據，今年4月份以來，房地產開發企業到位資金的累計增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自籌資金跌幅進一步擴大，顯示開發商資金鏈仍舊非常緊張。
為推動房地產行業平穩健康發展，近月來，中央和地方加速釋放了一系列為樓市供給側紓困的積極信號。
9月23日，中國銀保監會相關部門負責人在介紹第五次全國金融工作會議要求的防范化解相關風險工作進展時表示，“房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉”；將堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，持續完善房地產金融管理長效機制。合理滿足房地產市場融資需求，穩妥處置恒大等部分頭部房企風險。
進入11月之后，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，進一步推動市場信心的修復和“保交樓”工作的順利進行。
“金融16條”第一條規定，對國有企業、民營企業等各類房地產企業一視同仁，按照市場化原則滿足房地產項目的合理融資需求。
12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭時指出：對于明年中國經濟實現整體性好轉，我們極有信心。房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次會議明確提出要“有效防范化解優質頭部房企風險”，表明優質頭部房企風險已經得到中央及監管部門的高度重視。
“預計明年改善優質房企資金面的相關政策會持續出臺，以進一步降低行業風險。”陳文靜稱。
支持住房改善
二十大報告提出，著力擴大內需，增強消費對經濟發展的基礎性作用和投資對優化供給結構的關鍵作用。
在此次中央經濟工作會議中，“著力擴大國內需求”也被擺在了明年經濟工作的首位，并明確“支持住房改善”。與此同時，在與房地產相關的集中表述中再次重申，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。
11月22日，國務院常務會議召開，會議在“穩定和擴大消費”中亦提出，落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀。
“未來，商品房市場要想短期內企穩，對內需和消費有帶動，改善性需求釋放是關鍵。” 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
根據克而瑞統計，近年來改善性需求一直是購房的主力。從全國主要城市看，2021年新建商品住房三房產品穩居成交主力地位，四房成交占比延續增長態勢。2019年三房戶型已開始占主導，占比51.42%，到2021年，其成交占比升至55.27%。
陳文靜稱，近期核心一二線城市持續優化樓市政策，對當地市場情緒產生了積極帶動。預計2023年核心一二線城市限購、限貸、限價等政策或繼續放松，特別是核心二線城市，政策優化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。
王業強認為，預計未來將對改善型需求的激活，仍會“一城一策”“因城施策”地逐步推進。
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