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深圳樓市松綁“放大招”,京滬會否跟進調整?

一位深圳房企負責營銷的放大招人士在21世紀經濟報道記者采訪時就表示,“這是深圳松綁利好,對市場的樓市帶動可以持續一段時間了。”一直以來,京滬四座一線城市中,跟進北京、調整上海和深圳在房地產調控上步伐相對一致。放大招 在市場活躍度平淡的深圳松綁前提下…

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深圳樓市松綁“放大招”,京滬會否跟進調整?

又見一線城市優化購房政策。樓市11月22日,京滬深圳發布了一系列重磅樓市政策。跟進

具體而言,調整本次調整主要有兩點,放大招一是深圳松綁調整二套住房最低首付比例,二是樓市對普通住宅認定標準作出優化。

據21世紀經濟報道記者了解,從11月23日起,深圳將二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

此外,深圳住建局也發布通告,將深圳享受優惠政策的普通住房標準調整為住宅小區建筑容積率1.0以上(含1.0),且單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米),取消了“總價750萬”的限制。

雖然深圳這兩項調整沒有觸及核心的限購限貸政策,深圳也并非首座大幅松綁房地產政策的一線城市,但仍然讓市場的情緒積極起來。這是由于深圳過去房地產市場交投特別活躍,所執行政策也是全國最嚴格之一,此番變化讓市場對京滬的政策調整期待值增高。

客觀看待,深圳樓市在長達數年的調控后已經回歸理性克制的階段,限制性政策的穩步退出是在預期之內。此前,深圳也已多次對樓市政策作出微調,通過觀察,對樓市政策的松綁也并沒有讓樓市出現非理性行為。在平穩運行的市場環境下,房地產政策的適當調整也符合基調。

利好改善型買家

深圳本次政策的要點,主要聚焦在兩個方面,一是降二套房首付,二是降低交易稅費。相關部門表示,這次調整旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

橫向對比,深圳此次政策調整與9月8日廣州的調整十分相似,但市場情緒卻有微妙差異。廣州作出調整后,市場聚焦于后市表現;而在深圳釋放政策后,對政策本身的討論蓋過了效果的分析,市場參與方情緒表現較樂觀。

在社交媒體上,房企、中介等有沸騰之勢,不少樓盤也趁機打出廣告,迎接政策的“禮包”。

一位深圳房企負責營銷的人士在21世紀經濟報道記者采訪時就表示,“這是利好,對市場的帶動可以持續一段時間了。”

據記者調研顯示,由于深圳本次對首付比例的調整主要是在二套房上,因此對改善型買家的購買力釋放具有較為顯著的效果。

“深圳降二套首付的政策利好在很大程度上釋放了改善的壓力。改善市場的抗壓能力比較強,而且他們也更有意愿和實力去換房,這個政策對他們入市是有帶動作用的。”一位深圳中型房企的人士對21世紀經濟報道記者分析道。

這種需求實際存在。深圳市民李晨告訴記者,其目前在深圳有一套小戶型的房子,去年以來,他打算置換一套大戶型的新房,但老房子賣不出去,高企的首付讓他沒有騰挪空間。

新政出臺后,觀望許久的李晨看到了曙光。“看了好久,老房子一直賣不出去,新房子錢不夠。很糾結。但現在真可以買了,我打算上車了。”李晨表示。

超出預期

深圳房地產市場在全國是十分特殊的。這主要是由于在房地產行業火熱的階段,深圳樓市炒作風氣盛行,各方天量資金的涌入讓深圳房價出現了非理性的單邊上漲。為了遏制這種風氣,深圳也“下了猛藥”。

深圳目前所執行的房地產政策是全國最嚴格之一。近兩年來,雖然市場低迷,深圳的決心也十分堅定,只是隨大勢在政策上作出相應微調,例如此前的“認房不認貸”以及房貸利率下調等。

可供參考的是,今年4月,深圳銀行已經不再將二手房參考價作為貸款發放的依據,這宣告了深圳自2021年2月建立的二手房價格參考機制作用減弱,此后深圳的房地產交易平臺也多次“閃現”真實掛牌價格,但均很快恢復參考價的標價模式,表明調控的準繩仍在。

基于這一背景,深圳此次著力于降首付和降稅費,已經超出了許多從業人士的預期。

“深圳這樣的城市,即便出政策應該也不會讓市場有驚喜。而且可以看到,深圳一直是漸進式地釋放政策。”一位深圳房企負責政策研判的人士對21世紀經濟報道記者分析道。

深圳小步探索的結果是,市場的購買力隨政策的變化而逐步形成,但持續的時間可能也不會太長,因為深圳樓市的“賣方時代”,已經遠去。

值得關注的數據是,今年10月,深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米,庫存量仍維持在近500萬平方米的高位,去化周期上升至18.5個月。

二手房方面,據深圳市房地產中介協會披露數據,截至10月30日,深圳市共有58179套有效二手房源在售,處在較高水平。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹就指出,“政策出臺,能不能使得市場成交量大幅上漲,我覺得還是要觀察,因為目前經濟仍處于復蘇階段。”

京滬跟進?

盡管情緒意義可能遠大于實際效果,但深圳的政策調整,還是很難讓市場平靜。

一直以來,四座一線城市中,北京、上海和深圳在房地產調控上步伐相對一致。

因此,不僅是深圳本地的開發商及地產上下游鏈條的人士,還是其他城市的市場人士同樣關注深圳的政策釋放。一位北京的房企人士在深圳新政出臺后直呼:“終于等到了”。

深圳之后,京滬是否跟進調整,也是市場近期最為關注的焦點。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠分析稱,廣州、深圳兩大一線城市在近一周內已出臺多項新政,涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下,預計北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策,提升市場活躍度,促進房地產市場平穩健康發展。

調整預期猶在,但房地產市場今非昔比,京滬樓市同樣已經步入理性區間。

可供對比的數據是,北京二手房掛牌量持續走高,已逼近17萬套大關。此外,來自北京市住建委官網的數據顯示,今年10月,北京二手房成交10653套,同比下降5%,環比下降25.3%。

上海的情況也并未見好。上海鏈家研究院的監控數據顯示,今年10月,上海全市共成交新建商品房4721套,環比下降58%,同比下降7%;成交金額408億元,環比下降31%,同比增長15%。

在市場活躍度平淡的前提下,京滬跟隨深圳對房地產政策進行相應調整并不出奇,但其對整體市場的帶動效果,還難以定論。

此番背景下,房企的決策和計劃也依然審慎。“市場的預期并未完全扭轉,政策的利好也只能說是管一段時間,最終能不能帶動整個市場,還待觀察。”上述深圳房企負責營銷的人士強調。

來源:21經濟網

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