華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 劉詩萌 北京報道
長久以來，超過產對作為國民經濟重要的房地支柱行業(yè)，高度繁榮的增長房地產究竟是經濟發(fā)展的毒藥還是解藥，始終是貢獻社會各界反復討論的話題。一方面，不償房地產開發(fā)投資對經濟增長的社科失貢獻多年基本維持在10%以上，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的院房已比重過去20年間也一直在15%以上；而另一方面，房地產業(yè)的價收經濟高回報吸引了大量社會資金和銀行貸款，對其他產業(yè)，入比尤其是超過產對制造業(yè)又產生了明顯的擠出效應。
日前，房地中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布了最新研究成果《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》。主題報告指出，盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大于帶動效應。也就是說，去年房地產對經濟增長的綜合貢獻已經為負。而在許多房價收入比過高的一、二線城市，樓市對消費和投資已經產生了較嚴重的擠出效應。
“（房價收入比高企）從對經濟增長的影響看不利于穩(wěn)增長，不利于調結構，對防風險、惠民生就更加不利。”報告主編、中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示，確保“房子是用來住的”，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期，堅持調控不動搖非常重要。
房地產對經濟凈貢獻拐點已至
研究發(fā)現，房地產與經濟增長的影響存在倒U關系。房地產對經濟增長同時存在正向的拉動效應與負向的擠出效應，當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，而當房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應。
從拉動經濟的“三駕馬車”來說，除了進出口，房地產對投資和消費都產生了巨大的影響。投資方面，房地產對投具有拉動效應，指的是房地產投資會通過產業(yè)關聯效應來擴大全社會的固定資產投資；同時也有擠出效應，因為房地產投資提高往往意味著房地產市場過熱，而高房價會通過成本效應導致其他產業(yè)固定資產投資下降。
消費方面，房地產消費的拉動效應主要指財富效應，即當房價波動時，居民財富存量發(fā)生變化，從而直接影響居民的消費數量與結構；不過，房價上漲也會導致居民購房或租房成本上升，從而在既定收入約束下減少其他消費，因而擠出效應凸顯。
隨著房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大。經驗研究發(fā)現，負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9左右，當房價收入比超過9后，房地產對經濟增長的影響將得不償失。而經過課題組測算，按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，已經超過了臨界點。這意味著，2018年中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。
一二線城市擠出效應明顯
研究還顯示，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9這一臨界點，上述城市房地產對經濟增長的負向效應已經超過正向效應。
而根據此前易居房地產研究院發(fā)布的《2018年全國50城房價收入比報告》，四個一線城市中房價收入比最低的廣州也有17.5，杭州、南京、石家莊等二線城市都超過15，三線城市中溫州、莆田、蕪湖、宜昌等也超過9。
“這些城市的房地產已經對消費和投資產生比較嚴重的擠出效應，如果不是這個原因經濟增速（具體是非房地產的投資和消費）可能還會更高。”倪鵬飛指出，這些一二線城市肩負著率先“調結構”的重要任務，房價過高無疑不利于這一任務的完成。
報告指出，隨著房價的提升和增速的加快，企業(yè)被迫需要在產業(yè)升級和產業(yè)轉移之間做出選擇。一部分有能力創(chuàng)新的企業(yè)選擇通過產業(yè)升級來提升回報和覆蓋成本，另一部分企業(yè)則只能選擇退出高房價的市場，將產業(yè)轉移到低房價的地區(qū)，形成產業(yè)轉移。實證顯示，房價每提高1%，進入該地區(qū)企業(yè)的全要素生產率提高了0.139%，而退出該地區(qū)的企業(yè)則下降了0.024%。當前大部分城市的房價增速已突破拐點，很可能導致當地企業(yè)的全要素生產率下降。
因此，倪鵬飛建議加快建立促進房地產健康發(fā)展的長效機制。無論房地產稅對房價的影響如何，都應該抓緊做好推出的各項準備，一舉實現結束土地財政轉向現代稅收財政的根本目標。在具體措施上，推出的過程中可以根據市場的反應謹慎操作，如果影響大就是好的工具，可以慢一些輕一些，反之則可以快一點重一些。
責任編輯：徐蕓茜 主編：陳巖鵬
