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來源：排名前列財經日報
當前樓市正處于筑底回升階段。利率
多部門放出樓市政策“大禮包”后，破樓近期多地跟進下調房貸利率，筑底減少居民購房剛性支出，修復促進房地產市場平穩健康發展。超城
據記者采訪統計，首套市逐九月末央行發布“階段性差別化調整住房信貸政策”后，房貸已有超十個城市跟進落實，利率首套房商貸利率降至4%以下，破樓包括武漢、筑底天津、修復石家莊、超城昆明、貴陽、秦皇島、宜昌、襄陽、濟寧等地。
石家莊當地一名房產中介表示，年初首套房商貸利率還在“5字頭”，目前已降至3.8%，以貸款60萬、期限30年計算，月供可比此前少500元左右，貸款總額越多差值越大。“利率下降刺激了市場，剛需和改善買得都挺多。”
多家機構數據表明，當前樓市正處于筑底階段，政策疊加帶動、地方積極落實跟進，重點城市新房及二手房已出現回升跡象。尤其是二手房，部分城市成交由負轉正。
多地跟進房貸新政
今年傳統樓市的“金九”缺席，但“銀十”卻有蠢蠢欲動之意。
國慶節前夕，中國人民銀行、中國銀保監會發文，階段性調整差別化住房信貸政策，對2022年6～8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
新政發布后，多地跟進下調首套房貸利率。近日，在符合新政要求的城市石家莊，多家銀行將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%，并對購房者心理產生了一定影響。
“從年初過五到現在三點多的利率，買房貸款總利息還是能省不少。”有當地居民稱。上述中介也表示，國慶黃金周期間，多家房企加大了房源推售，有項目首開便銷售八億元，二手房市場成交也較此前月份攀升。
不僅是石家莊，按國家統計局房價指數，有23個城市符合此次央行新政要求。其中，二線城市中還有武漢、天津、昆明、貴陽出現低于4%的首套房商貸利率，三線城市中秦皇島、濟寧、宜昌、襄陽等地也有下調。
貴陽一位房產中介表示，現在首套房商貸利率較低能做到3.9%，主要是看銀行。在政策作用下，市場也在慢慢回暖，比如國慶期間很多房企大力促銷，成交量相比上半年月度同期平均增長六成，現在算買房的好時機。
昆明一位房產中介則稱，目前中行和工行首套房貸利率可做到3.95%，工行是較新調整降低的。天津方面，當地有地產人士稱，首套房商貸利率為3.9%，工商銀行、農業銀行等均在執行。武漢當地中介也稱，首套房貸利率從年初的5.8%降到了現在3.9%。“熱門樓盤銷售火熱，售樓處都沒地方坐。”
此外，三線城市中的秦皇島也在積極穩市場。當地一行業人士表示，今年來秦皇島樓市略為低迷，受疫情影響外地人過不來，位于北戴河的項目銷售不溫不火，不過市區一二手房銷售較為穩定，近期首套房商貸利率也降到了3.8%。
山東濟寧日前則發布官方公告稱，從10月5日(含)至年底，階段性下調首套住房商業性個人貸款利率下限15個基點(BP)，由“LPR-20BP”調整為“LPR-35BP”，調整后全市首套住房貸款利率下限為3.95%。
那些暫時未跟進新政的城市，房貸利率也處于低位。據貝殼研究院發布數據，9月住房信貸環境進一步寬松，整體房貸利率再創新低，103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。
在符合新政要求的哈爾濱，有地產人士表示，此前首套房商貸利率數次下降，目前是4.1%的水平，今年市場行情比較冷淡，房價有所下降，很多樓盤開始贈家裝家電，還有項目在做低首付。蘭州也有行業人士稱，首套房商貸利率還未破4%，不過從年初的5.39%降到了4.1%。
除了商貸利率下調，9月30日央行還公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。截至目前，已有北京、上海、天津、杭州等多地開始執行。
十月樓市行情轉好
三季度以來，樓市調控政策頻繁出臺。據克而瑞統計，三季度121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、限貸、限價、限售，以及稅費減免、購房補貼等。此番利率下調，再次向市場傳出積極信號。
近日，記者在山東某頭部房企項目處看到，國慶假期已然過去，但現場看房咨詢的人依然不少，諾大的售樓處幾近坐滿。而在此前國慶長假，該項目通過參加當地“房展會”、積極推售等方式，實現了過億的銷售成績。
據上述項目負責人稱，今年整體行業環境比較低迷，房企促銷能起到的作用越來越有限，不過近期各地出臺穩市場措施，還是對市場產生了積極影響，尤其是在那些基本面較好、充滿活力的城市，銷售較為有韌性。
據中銀證券發布研報顯示，在過去的10月8日～10月14日，43城新房成交面積347.7萬平方米，同比下降36.2%，同比降幅收窄18.4個百分點；15城二手房成交面積167.2萬平方米，同比上升57.9%，實現了“由負轉正”。
上述報告稱，從央行公布的三季度銀行家與城鎮儲戶問卷調查看，銀行總體貸款需求指數環比上季度回暖，但房企貸款需求仍然低位下探。10月市場有望進一步修復，預計各地將持續落實寬松政策，購房者信心或將逐步重塑。
中指研究院較新數據也顯示，上周一線城市整體成交面積環比大幅上漲，北京同比上漲較為明顯；二線城市總體成交面積環比均大幅上漲，蘇州、武漢環比漲幅均超5倍，三線城市成交環比面積漲幅超過3倍。
值得注意的是，上述市場回溫趨勢能否持續，仍然有待觀察。
信達證券表示，目前政策自上而下，積極信號釋放明顯，銷售下行趨勢有望緩解，但對全國銷售數據是否能夠起到決定性支撐作用，仍需繼續觀望。當下調控政策主要集中在需求端，作用深度和持續時間相對有限。
多家機構認為，目前市場需求不振的核心因素，仍在于居民對收入和房地產市場的預期問題，短期內市場仍將延續分化態勢，僅部分一二線核心城市能夠保持較好的銷售，大多數城市的去化依然難有明顯起色。
