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出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)的先買(mǎi)后賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市場(chǎng)的北京二手房庫(kù)存正在快速下降。據(jù)貝殼找房1月10日數(shù)據(jù)，手房北京二手房掛牌量139604套，庫(kù)存虧損系自去年9月底以來(lái)首次跌破14萬(wàn)套；截至最新的下降1月26日，北京二手房掛牌量135979萬(wàn)套，遇阻有人已跌破13.6萬(wàn)套。置換
即不到一個(gè)月，貝殼找房所監(jiān)測(cè)到的北京二手房掛牌量減少了3000多套。事實(shí)上，北京曾在去年12月14日發(fā)布“兩降一調(diào)”樓市新政，對(duì)二手房市場(chǎng)有一定提振作用。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，最新的2024年前三周，北京二手房市場(chǎng)保持一定活躍度，累計(jì)成交7643套。
通過(guò)北京二手房市場(chǎng)的走訪、與業(yè)內(nèi)人士的交流，搜狐財(cái)經(jīng)了解到，當(dāng)前北京二手房庫(kù)存的下降除了與成交量上升帶走部分庫(kù)存有關(guān)，還與部分業(yè)主主動(dòng)選擇下架房源停止掛牌等因素相關(guān)。這背后，既有業(yè)主不愿“割肉降價(jià)”等主觀因素，亦有樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、業(yè)主“持房觀望”等現(xiàn)實(shí)難題。
綜合各方觀點(diǎn)來(lái)看，疊加經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等多方因素，于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，價(jià)格博弈仍在加劇，“割肉賣(mài)出”還是“觀望持有”各方抉擇仍趨于理性，短期內(nèi)北京二手房市場(chǎng)或繼續(xù)承壓。
根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2023年4月開(kāi)始，北京二手房交易量連續(xù)三個(gè)月下滑。隨著去化減速，二手房庫(kù)存激增，諸葛找房數(shù)據(jù)稱(chēng)，截至當(dāng)年6月，北京二手房掛牌量已近20萬(wàn)套。
與此同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的阻塞、博弈逐漸形成。“隨著一季度積壓需求釋放殆盡，3月份以后，市場(chǎng)回暖持續(xù)性顯露不足。而北京近期以來(lái)掛牌房源量持續(xù)上升，而市場(chǎng)需求較前期明顯減少，正式進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，為了加速賣(mài)出手房源，業(yè)主降價(jià)出售成主流，漲價(jià)信心連續(xù)回落。”諸葛找房分析師稱(chēng)。
在去年7月的一次走訪中，就有二手房中介曾告訴搜狐財(cái)經(jīng)，“當(dāng)前市場(chǎng)向下走，部分賣(mài)房人在同小區(qū)房源降價(jià)氛圍的感染下，愿意‘隨行就市’進(jìn)行讓價(jià)，不像市場(chǎng)往上走的時(shí)候，想讓業(yè)主讓價(jià)幾千塊都難。”
隨著成交放緩、降價(jià)賣(mài)房成風(fēng)，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格下行的現(xiàn)象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2023年5月起，北京二手房房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降；9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策曾帶動(dòng)房?jī)r(jià)短暫回升，但行業(yè)人士的觀察是，9月下旬市場(chǎng)就有“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)。
姜斯云是一名二手房業(yè)主，她在去年5月就開(kāi)始“降價(jià)賣(mài)房”。據(jù)她反饋，“9月趕上出了利好政策以為市場(chǎng)會(huì)變好，沒(méi)想到10月小區(qū)出現(xiàn)‘砸盤(pán)’也賣(mài)不掉的現(xiàn)象，11月持續(xù)下行，變化太快了根來(lái)不及反應(yīng)。”
麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2023年12月北京二手房議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大，和9月相比擴(kuò)大0.82個(gè)百分點(diǎn)；截至今年1月，市場(chǎng)仍處于買(mǎi)方市場(chǎng)，降價(jià)成交仍是主旋律，賣(mài)房的業(yè)主們處于被動(dòng)地位。
以北京位于廣渠門(mén)的幸福里小區(qū)為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)41平的小兩居在1月的成交價(jià)為378萬(wàn)；去年4月為521萬(wàn)，即9個(gè)月里降幅達(dá)27%；海淀四季青金雅園南區(qū)的219平四居室1月成交價(jià)為1470萬(wàn)元，相比7個(gè)月前的1760萬(wàn)元已下降16%。
區(qū)域之間亦存在分化，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年北京順義區(qū)二手房房?jī)r(jià)下降幅度最高達(dá)24.9%；密云次之降幅為11.1%；東城、大興、海淀則實(shí)現(xiàn)了同比6%的漲幅。
在降價(jià)賣(mài)房成為主旋律的當(dāng)下，處于被動(dòng)地位的賣(mài)房人似乎已逐漸崩潰。在社交平臺(tái)上，賣(mài)房人周望詳細(xì)分享了賣(mài)房經(jīng)歷。據(jù)她介紹，去年4月她出手定下一套電梯房，隨后準(zhǔn)備賣(mài)出位于立水橋的80平二居室。
“第一次約見(jiàn)買(mǎi)主我還氣勢(shì)逼人，7-8月北京樓市急轉(zhuǎn)直下，看著周?chē)山粌r(jià)越來(lái)越低心理五味雜陳，中介讓我降價(jià)、降價(jià)再降價(jià)，我心有不甘堅(jiān)決反對(duì)，降了一點(diǎn)再看看。結(jié)果等到9月政策來(lái)了，有人看房卻沒(méi)人談價(jià)，房?jī)r(jià)還一降再降。”她的感受是，賣(mài)房成了她人生最難邁過(guò)去的坎。
最終，在經(jīng)歷兩次約談后，周望于去年11月初將房子“割肉”賣(mài)出。她稱(chēng)，“到了11月，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低、無(wú)量無(wú)價(jià)、人困馬乏神經(jīng)衰弱，再不賣(mài)就要面臨違約，一咬牙抓住出手機(jī)會(huì)成交。”
據(jù)悉，這套房源成交周期為143天，帶看次數(shù)多達(dá)190次，期間歷經(jīng)8次調(diào)價(jià)。熟悉該房源的中介也指出，“這套房子最終成交價(jià)為368萬(wàn)元，比最開(kāi)始下降了70多萬(wàn)。”
同樣是“先買(mǎi)后賣(mài)”的姜斯云就沒(méi)有周望這么“幸運(yùn)”了，為了孩子她在2022年秋天預(yù)定了一套四居室的房子，并在中介和賣(mài)家的“催促”下支付了100萬(wàn)定金。
與此同時(shí)，她將原來(lái)居住的位于北三環(huán)海淀的一套80多平的兩居室掛牌。該小區(qū)環(huán)境好、裝修精致、緊鄰地鐵，她最初計(jì)劃賣(mài)出近900萬(wàn)，用來(lái)交新房房款。
然而，市場(chǎng)的走勢(shì)令姜斯云始料未及。即使她將兩居室降都同小區(qū)同戶(hù)型最低價(jià)，也未成功賣(mài)出。到了去年12月，這套房子仍然沒(méi)有賣(mài)出，想買(mǎi)的房子又被迫解約，她因此虧掉了100萬(wàn)定金。
為何降到小區(qū)最低價(jià)也沒(méi)有成交？維護(hù)該房源的中介高頌的看法是，“這房子是東西向的且位于一樓，本來(lái)就不好賣(mài)。”
“現(xiàn)在看房者給這套房子的定位是700多萬(wàn)，因?yàn)閮r(jià)格太低了，業(yè)主不賣(mài)了，已下架房源。”他透露，姜斯云想等市場(chǎng)好的時(shí)候再考察重新掛牌賣(mài)房。
搜狐財(cái)經(jīng)在交流中還發(fā)現(xiàn)，同樣是準(zhǔn)備置換，先買(mǎi)后賣(mài)的人稍顯從容，但也免不了糾結(jié)。有賣(mài)房者一邊賣(mài)房，一邊看房準(zhǔn)備改善居住空間，但因接受不了不斷有買(mǎi)家“大刀”砍價(jià)，甚至跌破自己的購(gòu)房成本價(jià)，最后決定從平臺(tái)下架房源，置換的愿望也因此落空。
而不著急賣(mài)房的業(yè)主更加淡定。貝殼找房平臺(tái)顯示，馬家堡附近一套“老破小”，面積不足40平，成交周期達(dá)188天，帶看143次，最終成交價(jià)216萬(wàn)元。
促成這單成交的中介周平源對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，“之前業(yè)主報(bào)價(jià)高，也不著急賣(mài)，直接把鑰匙交給我隨便帶看，最后是降了17萬(wàn)成交的。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結(jié)道，在一二線熱點(diǎn)城市，二手房交易周期普遍要達(dá)到6個(gè)月以上，如果低于市場(chǎng)價(jià)，可能在3個(gè)月左右。“在這種情況下，業(yè)主為了盡快換房，必須降價(jià)賣(mài)房。”
由此帶來(lái)的局面便是，當(dāng)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于買(mǎi)房市場(chǎng)，反復(fù)催促賣(mài)房人降價(jià)就成了房產(chǎn)中介的常規(guī)操作。搜狐財(cái)經(jīng)觀察發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主在買(mǎi)方的大幅砍價(jià)、中介“PUA”降價(jià)的雙重夾擊下，選擇“躺平”。
有業(yè)主坦言，“作為賣(mài)家，我原本是開(kāi)心置換。如今一降再降已經(jīng)賠了，又一直被中介忽悠和買(mǎi)家的砍價(jià)，到達(dá)心里底線時(shí)，換不了就只能繼續(xù)住著。”
部分房產(chǎn)中介的一些操作，也令業(yè)主不解。有業(yè)主吐槽，“中介又給我打電話讓我降價(jià)，同戶(hù)型同小區(qū)的也有比我便宜的，依然沒(méi)人看沒(méi)人買(mǎi)，那我降價(jià)的意義在哪里？”
也有業(yè)主在被中介要求降價(jià)時(shí)，仍比較平靜。李鑫鑫也是一位二手房業(yè)主，早在去年3月就將自己位于草橋的50平一居室掛出售賣(mài)以?xún)斶€新房房貸，初始掛牌價(jià)330萬(wàn)元。
此后的9個(gè)月里，中介帶看了4次、面訪服務(wù)了5次，卻不斷勸說(shuō)李鑫鑫降價(jià)。她稱(chēng)，“中介從我掛牌起就一直在勸我降價(jià)，我們堅(jiān)持沒(méi)降。直到去年12月趕上北京又出樓市寬松政策，想著能趁這波兒利好賣(mài)了也行，才下調(diào)了15萬(wàn)元。”
“現(xiàn)在我們也不著急賣(mài)房，更沒(méi)有置換需求，這房子砸手里都行，中介再勸我降價(jià)也沒(méi)用。” 李鑫鑫對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)坦言，自己能接受小幅降價(jià)，但不能接受30萬(wàn)以上的降價(jià)。
“我的資產(chǎn)也是資產(chǎn)，憑什么要賤賣(mài)，就算自己不住，給父母住或者租出去不好嗎？”在她看來(lái)，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)降得多，房租降得少，我們想賣(mài)房的意愿就更低了。反正現(xiàn)在市場(chǎng)不好，而我的租金收入還是確定的，更沒(méi)必要‘割肉’賣(mài)房了。”
對(duì)此，李宇嘉表示，目前業(yè)主對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知是分化的。“當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)了同類(lèi)型樓盤(pán)被一次性降價(jià)拋售時(shí)，業(yè)主會(huì)認(rèn)為這是賤賣(mài)。如果他的資金鏈不緊張或者對(duì)市場(chǎng)有一套自己的認(rèn)知，就會(huì)進(jìn)入惜售的狀態(tài)，不賣(mài)了、撤牌了或者轉(zhuǎn)售為租。”
“有部分業(yè)主認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)騰挪的重要性，愿意將前景不佳的房子騰退掉，即便降價(jià)也無(wú)所謂，因?yàn)槌钟械臅r(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)值損耗越大，不如一次性降到底，盡快出手。”他補(bǔ)充道。
那么，對(duì)于觀望市場(chǎng)的業(yè)主，是抓緊賣(mài)出還是繼續(xù)持有呢？中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦稱(chēng)，仍需具體問(wèn)題具體分析：若是置換型業(yè)主有看中的新房，建議價(jià)格讓步，抓緊賣(mài)出后置換新房。若是持有多套房產(chǎn)想兌現(xiàn)的業(yè)主，可以等到市場(chǎng)回暖時(shí)再考慮。
“房?jī)r(jià)跌到現(xiàn)在也跌得差不多了，就像股票一樣，幾個(gè)跌停板殺好了，總有一波反抽，可以等到反抽時(shí)再解套。對(duì)于持有多套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，本身就是賺得少一些，若再繼續(xù)殺跌的話，那可能是‘割肉’割在地板上了。”他補(bǔ)充道。
李宇嘉則建議持有多套房產(chǎn)的人，可以將房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比控制在60%以下，若超過(guò)應(yīng)該將剩余的房產(chǎn)賣(mài)掉，比如，對(duì)沒(méi)有學(xué)位的“老破小”，進(jìn)行資產(chǎn)騰挪。
針對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，李宇嘉的研判是，今年一季度市場(chǎng)或有“小陽(yáng)春”，會(huì)有一定的價(jià)格抬頭。
但他也指出，今年一季度“小陽(yáng)春”不及去年一季度，“因?yàn)榉e累了三年的購(gòu)買(mǎi)力和返鄉(xiāng)置業(yè)，促進(jìn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，構(gòu)成去年同期的成交，但現(xiàn)在置業(yè)者對(duì)于就業(yè)和收入預(yù)期發(fā)生了一些變化，或不利于當(dāng)下的市場(chǎng)。”
盧文曦則認(rèn)為，“一線城市在去年底陸續(xù)釋放樓市寬松政策，政策利好還沒(méi)有完全釋放出來(lái)，所以判斷今年3、4月份會(huì)有一波成交，屆時(shí)二手房房?jī)r(jià)應(yīng)該是能夠穩(wěn)住。”
若從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，居民收入預(yù)期改善仍是支持房?jī)r(jià)走出疲軟的關(guān)鍵。在李宇嘉看來(lái)，“業(yè)主愿意降價(jià)拋售，表面上看是因?yàn)楣┬桕P(guān)系的失衡造成，但背后是就業(yè)收入和預(yù)期不足。”
“只有重新產(chǎn)生比較多的高收入行業(yè)、低收入人群的收入能夠支撐房?jī)r(jià)，或者房?jī)r(jià)能降到低收入水平能支撐的范圍內(nèi)，比如房?jī)r(jià)收入比能達(dá)到3到6倍，租售比能夠上升到3%-4%這樣的水平，才有可能回到市場(chǎng)供需平衡。”他指出。
（應(yīng)受訪者要求，高頌、周望、姜斯云、李鑫鑫、周平源均為化名）
