華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 劉詩萌 北京報道
近日，資行銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的為城溫通知》（下稱“通知”），決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，樓市重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險管理情況、銀保嚴(yán)查銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、監(jiān)會將降信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域和同業(yè)及表外業(yè)務(wù)等。出手產(chǎn)融
盡管檢查的房地對象可以由各銀保監(jiān)局自行研究確定，但《通知》也給出了具體要求：應(yīng)選擇房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大或占比較高的資行機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險較為突出的為城溫機(jī)構(gòu)、與融資規(guī)模較大的樓市房地產(chǎn)企業(yè)合作較多的機(jī)構(gòu)、與交易火爆樓盤合作密切的銀保嚴(yán)查銀行機(jī)構(gòu)等，數(shù)量原則上不得少于3家。
自5月17日“23號文”出臺后，近期房地產(chǎn)企業(yè)資金收緊的政策愈發(fā)密集。同策研究院總監(jiān)張宏偉接受《華夏時報》記者采訪時表示，之前房地產(chǎn)信托、ABS以及境外融資已經(jīng)收緊了，此次嚴(yán)查銀行違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的現(xiàn)象同之前的政策形成組合拳，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)融資行為。他進(jìn)一步表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)端和銷售端兩個方面同時受到政策收緊影響，資金鏈壓力將在短期內(nèi)顯現(xiàn)。
祭出“組合拳”
根據(jù)《通知》，此次銀保監(jiān)會嚴(yán)查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在5方面的內(nèi)容。
首先是從整體檢查各省市貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)政策和監(jiān)管規(guī)定所采取的主要措施、取得的效果及存在的問題。其次，對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況進(jìn)行檢查，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況、個人住房貸款管理情況和住房租賃貸款方面。
另外，還要從整體上對監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險管理情況，包括房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系建設(shè)以及貸后風(fēng)險管理情況，房地產(chǎn)相關(guān)制度是否健全審慎和有效、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)治理是否到位和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)風(fēng)險分類情況等三方面。此外，另一個重點(diǎn)就是信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，經(jīng)常提到的個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等都在檢查范圍內(nèi)。
最后，還要檢查同業(yè)和表外業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的監(jiān)督管理，以及對投向房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的同業(yè)投資風(fēng)險審查、資金投向合規(guī)性審查及投后風(fēng)險管理情況進(jìn)行檢查。嚴(yán)查直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供融資，或以自身信用提供支持或通道。
張宏偉指出，此次嚴(yán)查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是在開發(fā)和銷售回款兩端對房企祭出了“組合拳”。在開發(fā)端嚴(yán)查房企開發(fā)貸，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資，并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款被挪用于開發(fā)房地產(chǎn)，通過流動資金授信、經(jīng)營性物業(yè)授信等為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資情況等。而在消費(fèi)端又收緊消費(fèi)貸，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請人償債能力評估與檢查等。
牽住“牛鼻子”
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，從檢查的城市中可以看出，這一政策是2019年系列房地產(chǎn)金融管控政策的再一次升級。
這次根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年6月全國70城商品住宅銷售價格指數(shù)，結(jié)合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點(diǎn)重點(diǎn)城市名單選出的，包括一線城市北上廣深，準(zhǔn)一線城市杭州、南京、武漢、成都、西安、天津等，二線城市石家莊、沈陽、合肥、濟(jì)南、長沙等，以及較熱門的三線城市襄陽、大理等。檢查的業(yè)務(wù)范圍自2018年6月30曰至2019年6月30日，可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)追溯或延伸。
去年6月30日，住建部等七部委對房地產(chǎn)市場亂象開展專項(xiàng)整治，選取了30個城市開展工作。相比之下，此次的32城減少了宜昌、佛山、太原、海口，增加了石家莊，秦皇島、洛陽、襄陽、大理、呼和浩特。這幾座城市在2019年上半年均有一個或幾個月房價上漲幅度在全國居前，例如大理5月新建商品住宅價格環(huán)比增長1.8％，僅次于西安位居全國70城中第二；洛陽則是6月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅最大的城市。
“這32個熱點(diǎn)城市基本就是全國房地產(chǎn)市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩(wěn)定了，全國房地產(chǎn)市場也就基本穩(wěn)定了。”張大偉表示，這些城市以一二線城市為主，也有少部分三線城市，都是相對融資額比較多的區(qū)域，也是相對問題比較多的區(qū)域。政策效果主要看落地執(zhí)行力度，如果嚴(yán)格檢查，對于未來幾個月房地產(chǎn)市場來說將有很大的影響。
倒逼房企降價
具體到企業(yè)來講，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的32城市里，過去一年拿地比較多的企業(yè)包括萬科、融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等頭部房企，其中萬科、融創(chuàng)、綠地的權(quán)益總占地面積都超過500萬平米。在當(dāng)前的政策背景下，這些房企能否順利完成項(xiàng)目開發(fā)和銷售回款，是一個考驗(yàn)企業(yè)“內(nèi)功”的問題。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控總體趨嚴(yán)，而金融領(lǐng)域的管控更為嚴(yán)厲。考慮到此前的信托融資收緊、海外債收緊，目前銀行貸款收緊后基本上使得房地產(chǎn)金融環(huán)境進(jìn)入到一個更為嚴(yán)格的管控通道。其影響有三，首先是規(guī)范貸款資金流動，利好房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定；其次，對房企和購房者形成更大的約束，進(jìn)而規(guī)范購地購房行為；最后，倒逼三季度相關(guān)城市和房企降價，進(jìn)一步擠壓房價泡沫。
張宏偉也認(rèn)為，近期房地產(chǎn)融資政策的收緊將會對市場預(yù)期產(chǎn)生很大影響。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月住宅用地供應(yīng)環(huán)比縮水近兩成，土地市場整體成交量環(huán)比減少超過兩成，單月土地成交均價和月度出讓金總額均出現(xiàn)下滑。“四五月份甚至到六月上半月，土地市場還比較火熱，現(xiàn)在基本上已經(jīng)冷清了很多。銷售端來看，華東、華中地區(qū)大概20個左右城市核心城市，基本上一半城市商品房的來訪量都處于下降，也就意味著接下來成交量也會出現(xiàn)下降。這對于未來的市場預(yù)期影響明顯。”張宏偉說。
責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：陳巖鵬
