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焦點財經(jīng)Focus 2022-03-24 18:57:05 用手機(jī)看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經(jīng)
轉(zhuǎn)眼之間，藍(lán)海2022年已經(jīng)過去了兩個多月。對話鄧懿
這兩個月里，君擁高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君的抱碳抱新工作節(jié)奏一直很快，宵寢晨興、中和宙“996”是元宇她的工作常態(tài)。
鄧懿君介紹，新事她在2020年3月開通了自己的物擁直播賬號“Tammy Tang鄧懿君”。在這里，她不僅會定時對高力國際發(fā)布的各行業(yè)調(diào)研進(jìn)行解讀。同時，還會以職場高管的身份與粉絲進(jìn)行互動交流，分享自己的老板思維、職場經(jīng)歷、職場技能和營銷管理知識等，以期為有更高職業(yè)追求且正面臨不同階段職業(yè)困惑的人們帶去啟示和啟發(fā)。
按照慣例，每年的7、8月份，高力國際都會對過往業(yè)績進(jìn)行回顧總結(jié)，同時錨定新的目標(biāo)，提出新的規(guī)劃。2021年也是如此。這一年，高力國際提出了“企業(yè)2025增長戰(zhàn)略”，鄧懿君所負(fù)責(zé)的中國區(qū)也由此迎來了更高的目標(biāo)和更大的挑戰(zhàn)。
2025年，高力國際中國區(qū)既要達(dá)成盈利能力翻倍以上的目標(biāo)，又要確保集團(tuán)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的營收維持可持續(xù)增長。為此，高力國際中國區(qū)鎖定了以下六大工作重心，以推動各項業(yè)務(wù)的順利開展。
其一，擴(kuò)大規(guī)模。在全球范圍內(nèi)發(fā)展交易服務(wù)、外包、咨詢，以及投資管理的能力，擴(kuò)大公司在戰(zhàn)略市場的投資。
其二，戰(zhàn)略性收購。貫徹公司理念，實踐明智的收購計劃，提升市場份額，擴(kuò)大持續(xù)性業(yè)務(wù)收入，開拓新的區(qū)域市場，增強(qiáng)客戶多樣性。
其三，拓展客戶關(guān)系。不斷贏得客戶信任，不論客戶在何處經(jīng)營，都要為其提供專家級的建議和更先進(jìn)的服務(wù)。
其四，弘揚企業(yè)文化。吸引先進(jìn)人才，鼓勵員工在更明確的發(fā)展愿景下，取得更先進(jìn)的成績。同時，設(shè)立績效激勵機(jī)制，留住積極進(jìn)取的專業(yè)人才。
其五，擴(kuò)大品牌聲量。發(fā)揮營銷專長，提高品牌知名度，促進(jìn)銷售，增加客戶粘性，走在市場最前沿。
其六，以科技促創(chuàng)新。投資并開發(fā)先進(jìn)科技解決方案來幫助客戶更好發(fā)洞悉行業(yè)未來，提升業(yè)務(wù)，確保公司全球數(shù)字生態(tài)系統(tǒng)能夠保持良好的適應(yīng)能力和安全性。
鄧懿君指出，擴(kuò)大規(guī)模，是中國區(qū)為實現(xiàn)2025增長戰(zhàn)略首先需要推進(jìn)的事。她近期也已走入國內(nèi)不少城市進(jìn)行深度調(diào)研。2022年，高力國際中國區(qū)將會拓展更多版圖，進(jìn)而描繪出更美好的發(fā)展圖景。
企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，離不開精英團(tuán)隊的支持。因此，以她為首的高力國際中國區(qū)管理層在進(jìn)行目標(biāo)拆解、制定具體執(zhí)行策略的同時，也在不斷尋找優(yōu)秀人才，強(qiáng)化管理隊伍。
尋找業(yè)績增量
傳統(tǒng)地產(chǎn)之外，鄧懿君逐漸將目光轉(zhuǎn)向了醫(yī)療地產(chǎn)、康養(yǎng)、影視以及因冬奧會而備受關(guān)注的體育地產(chǎn)等新領(lǐng)域。
她認(rèn)為，這些新領(lǐng)域向上存在利好政策的推動，向下存在廣泛的群眾基礎(chǔ)，易被消費者所接受。雖然，這些新領(lǐng)域目前在高力國際所有業(yè)務(wù)中的占比僅有5%左右，但因市場前景廣闊，有望為企業(yè)帶來業(yè)績增量。
事實上，這些新領(lǐng)域也是值得傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型發(fā)力的領(lǐng)域。不過，鄧懿君坦誠，轉(zhuǎn)型并不意味著要放棄主業(yè)，而是在既有優(yōu)勢業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，尋找新的發(fā)展藍(lán)海。對于不少房企而言，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)占整體業(yè)務(wù)的比重達(dá)到80%及以上并不是稀奇事，體育地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的占比則少之又少。這一現(xiàn)象在地產(chǎn)運營邏輯已變的當(dāng)下亟需調(diào)整。
回顧可知，“轉(zhuǎn)型”對于房地產(chǎn)行業(yè)而言并非新鮮詞。過往時間里，恒大、萬科、遠(yuǎn)洋、朗詩等皆邁出過轉(zhuǎn)型的步伐，但成功者有，失敗的案例也有不少。比如，恒大宣布進(jìn)軍汽車領(lǐng)域，卻至今未造出過一輛車；遠(yuǎn)洋、朗詩更是先后進(jìn)入到長租公寓領(lǐng)域布局，卻皆未取得預(yù)期的成績，朗詩更是將“朗詩寓”等在內(nèi)的五項業(yè)務(wù)剝離了出去。
站在新的歷史起點，房企轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何做？鄧懿君認(rèn)為，當(dāng)下房企的轉(zhuǎn)型思路要有所改變。以往，房企轉(zhuǎn)型總免不了受到之前20余年住宅市場成功經(jīng)驗的“束縛”，甚至不乏將住宅領(lǐng)域業(yè)績出色的團(tuán)隊，直接調(diào)往新領(lǐng)域的現(xiàn)象。但實際上，隔行如隔山。有時候，A行業(yè)的經(jīng)驗可能就是B行業(yè)的“毒藥”。比如文旅地產(chǎn)的核心并非地產(chǎn)，而是文旅邏輯，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心也不是地產(chǎn)，而是養(yǎng)老邏輯。如今市場中涌現(xiàn)出的體育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等也是如此。有計劃在這些新領(lǐng)域深度布局的房企，需要進(jìn)行思維重建，甚至換團(tuán)隊、換班子。
企業(yè)之外，不少地產(chǎn)人也面臨著轉(zhuǎn)型難題。眾所周知，在艱難前行的2021年，“裁員”、“降薪”、“N+1”等對于地產(chǎn)人早已是家常便飯。不少專家在采訪中向焦點財經(jīng)透露，未來的幾年里，重新出發(fā)、找準(zhǔn)賽道、保住工作，已是不少地產(chǎn)人的主旋律。
鄧懿君指出，不可否認(rèn)，以往一些地產(chǎn)人高光業(yè)績的取得離不開房地產(chǎn)市場快速規(guī)模擴(kuò)張帶來的紅利，以及其所在的平臺的影響。個人能力雖也重要，但所占的比重不大。若想成功轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)人需要對自己的職業(yè)能力進(jìn)行復(fù)盤，復(fù)盤，重新發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢，這些優(yōu)勢既包含專業(yè)能力方面的優(yōu)勢，也包含客戶資源等方面的優(yōu)勢。對于希冀轉(zhuǎn)型進(jìn)入的新賽道，地產(chǎn)人也要提早學(xué)習(xí)，筑牢專業(yè)基礎(chǔ)。
轉(zhuǎn)入新的賽道難免面臨困難，但努力學(xué)習(xí)、跨越壁壘、轉(zhuǎn)變思維一定沒錯，鄧懿君稱。
與焦慮共處
事實上，鄧懿君自己就是一個地產(chǎn)人轉(zhuǎn)型進(jìn)入新賽道并取得成功的樣板。十年前，她以顧問咨詢的身份進(jìn)入IDC行業(yè)。而在進(jìn)入這個行業(yè)之前，她則是一個實打?qū)嵉牡禺a(chǎn)人。
IDC雖是地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，但與地產(chǎn)差異巨大，且對于單純地產(chǎn)人而言學(xué)習(xí)起來并不容易。不過，出于對“IDC”的好奇，以及對這個行業(yè)市場前景的看好，鄧懿君還是著手準(zhǔn)備了起來，從小白入手，最終掌握了這門技能。
身在職場，焦慮無所不再。一項調(diào)查顯示，職場中有67%的人經(jīng)常有不安全感，31%的人偶爾會有不安全感，只有2%的人完全沒有顧慮。鄧懿君是否也會時常與焦慮相伴？又是如何與焦慮共處的呢？
她表示，誠如外界所認(rèn)知的那樣，外企的優(yōu)勢在于制度和體系完善，但優(yōu)勝劣汰確實嚴(yán)苛。因此，供職外企確實會常與壓力相伴。但是，壓力并不直接導(dǎo)致焦慮，也可能產(chǎn)生動力。她本就是一個目標(biāo)感、執(zhí)行力和自驅(qū)力都很強(qiáng)的人，往往一件事情剛完成不久，便會給自己設(shè)定出更高的目標(biāo)和計劃，且始終追求結(jié)果導(dǎo)向，這種性格和行事風(fēng)格多年未變，也讓她在工作上獲得了不少認(rèn)可。相比壓力，她更珍視因業(yè)績先進(jìn)，而收獲的成就感，而成就感也會沖淡焦慮情緒。
商業(yè)地產(chǎn)整體企穩(wěn)
2021年，恒大等房企債務(wù)違約事件的持續(xù)發(fā)酵讓整個房地產(chǎn)行業(yè)的信用狀況一度跌至冰點。因此，地產(chǎn)人更愿意將2022年定義為行業(yè)信心重塑的一年，以及房企信用重塑的一年。2022年以來，在融資端、市場端各種利好政策的刺激下，房地產(chǎn)市場在企穩(wěn)的同時，也迎來些許“回暖”跡象。
鄧懿君十分認(rèn)同地產(chǎn)正日漸回暖的說法。但也提及，2021年商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)還不錯，與傳統(tǒng)住宅市場的“冷淡”表現(xiàn)不同，因此不存在信心重塑，只需要一如既往的穩(wěn)健前行。
據(jù)高力國際統(tǒng)計，2021年，全國甲級寫字樓的市場存量大幅降低而新增需求大幅反彈。因需求端的積極表現(xiàn)，大部分城市的市場空置水平出現(xiàn)了不同程度的回落。比如，西安在沒有新增甲級寫字樓供應(yīng)的情況下，空置率降幅達(dá)到了-9.1%，領(lǐng)跑所有城市。深圳也在有85萬平米市場化租賃項目入市的情況下，實現(xiàn)了空置率6%的降幅。空置率的下降，也導(dǎo)致了部分城市租金的企穩(wěn)回升。
除此之外，倉儲物流市場也在2021下半年迎來規(guī)模爆發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，2021年，全國租金地圖35個核心物流城市的總供應(yīng)量達(dá)到了8188萬平米。其中，30個城市超過了100萬平方米。出租率方面，19個城市的出租率達(dá)到了90%以上，10個城市的出租率在95%以上。整體來看，商業(yè)地產(chǎn)市場并未過多受到房地產(chǎn)市場動蕩走勢的影響。
發(fā)現(xiàn)新藍(lán)海
除“Tammy Tang鄧懿君”的直播外，在高力國際中國區(qū)“探索產(chǎn)業(yè)新征程”的直播中，也經(jīng)常能看到鄧懿君的身影。這也是她除了搭建團(tuán)隊沖刺“2025增長戰(zhàn)略”之外，正在忙的另一件大事。
高力國際通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“新型城鎮(zhèn)化、碳中和、新基建、數(shù)字化轉(zhuǎn)型”這四大熱詞皆可與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，碰撞出美妙的火花。這一點，在鄧懿君所參與的“探索產(chǎn)業(yè)新征程”直播中也已有所講述。
新型城鎮(zhèn)化方面，根據(jù)“十四五”規(guī)劃，到2025年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到65%。未來5年，推進(jìn)“以縣城為重要載體”的就近就地城鎮(zhèn)化將會是城鎮(zhèn)化的重要方向。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化建設(shè)有望形成更大的聚集效應(yīng)，從而為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更多機(jī)遇。
“碳中和”方面。按照規(guī)劃，為達(dá)成“3060”雙碳目標(biāo)，需要全方位促進(jìn)生產(chǎn)及生活方式的綠色轉(zhuǎn)型，建筑減排、新能源、碳交易和生態(tài)建設(shè)等皆包含在內(nèi)。其中，清潔能源和智慧能源系統(tǒng)有助于推動工業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展；智慧樓宇技術(shù)與“碳中和”理念的結(jié)合，有助于提升存量寫字樓的物業(yè)質(zhì)量；城市規(guī)劃與“碳中和”理念結(jié)合，有助于打造智能化可持續(xù)發(fā)展城市；對于房企而言，在“3060”雙碳目標(biāo)推動下，綠色債券與可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款有望成為房企的新型融資手段。清潔低碳能源項目也有望納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITS）的試點范圍。
新基建方面的發(fā)展則與物流樞紐有關(guān)。眾所周知，物流樞紐是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分。如今，為加快建設(shè)“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的現(xiàn)代物流運行體系，國家發(fā)改委已將25個物流樞紐納入了“十四五”首批國家物流樞紐建設(shè)名單。受此影響，中國冷鏈物流市場的市場規(guī)模預(yù)計將從2021年的4690億元增至2025年的8970億元，迎來大爆發(fā)。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面的典型代表當(dāng)屬智慧園區(qū)。作為最基本的城市單元，智慧園區(qū)連接了個體、家庭和城市，是智慧城市和智能社會的較佳落腳點。隨著數(shù)字技術(shù)的發(fā)展，智慧園區(qū)市場前景廣闊。此外，新事物“元宇宙”也值得關(guān)注。
高力國際認(rèn)為，目前“元宇宙”與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合最多的當(dāng)屬“沙盒”（Sandbox）和Decentraland。在沙盒，玩家可以使用代幣SAND購買游戲中的土地或UGC資產(chǎn)。而SAND可以兌換成其他代幣，甚至直接兌換成美元。
而在Decentraland中，人流最為集中的地區(qū)土地最貴。周邊土地通過設(shè)計可以用來打廣告，用心設(shè)計的游戲或漂亮建筑，不僅會獲得其他人的贊美，還能夠進(jìn)行交易獲取收入。這也符合現(xiàn)實中的消費心理，以及現(xiàn)實中眼球經(jīng)濟(jì)或流量經(jīng)濟(jì)的運營邏輯。
去年11月，沙盒中的一宗土地以430萬美元被成功拍賣，創(chuàng)下了“元宇宙”的較高地價記錄，且打破了一周前Decentraland平臺上一宗虛擬土地創(chuàng)下的243萬美元前紀(jì)錄。目前，包含巴巴多斯、韓國等在內(nèi)的不少國家都已先后參與到了元宇宙的世界中來。這都表明了人們對于“元宇宙”未來發(fā)展的看好。
鄧懿君對于“元宇宙”的看好，早在高力國際此前一場直播中即已透露。彼時，其表示，雖然，“元宇宙”當(dāng)前還處在雛形摸索期，但最終模式將重塑人類社會的主流意識和認(rèn)知。“元宇宙”最有價值的事情，就是能讓人們在虛擬世界里發(fā)揮無窮盡的想象力和創(chuàng)造力。而我們——不論是地產(chǎn)人亦或商業(yè)地產(chǎn)人，所能做的就是不斷關(guān)注，不斷理解，擁抱變化，共同成長。
回顧2021年，鄧懿君更愿意用“雷厲風(fēng)行”來形容自己的工作狀態(tài)。而展望2022年，她則希望自己慢下來，靜觀其變。
不論市場如何調(diào)整，鄧懿君堅信未來會越來越好的初心從未改變。這也是當(dāng)下仍選擇在房地產(chǎn)行業(yè)中堅守的不少地產(chǎn)人的普遍心態(tài)。地產(chǎn)向陽，愈來愈好，與君共勉。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
