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昨天，不動(dòng)北京住建委聯(lián)合央行等五大部門(mén)釋放了三條北京置業(yè)利好政策。重磅
但大家對(duì)這個(gè)事情反應(yīng)并沒(méi)有特別興奮，房地很多朋友表示，產(chǎn)定“興趣不大”，
還有朋友直言“鼓勵(lì)人加杠桿啊，銷量會(huì)有一波上升，然后再降下來(lái)，后面還有什么政策嗎？”
其實(shí)如果單純把此次調(diào)整當(dāng)成刺激政策，想讓房?jī)r(jià)漲一波，可能并不是政策本意，或者不是此次調(diào)整的全部意圖。
北京限購(gòu)政策之嚴(yán)格全國(guó)無(wú)出其右，在討好購(gòu)房人這塊，可以說(shuō)一點(diǎn)面子不給，首付比例全國(guó)最高，利率加點(diǎn)最狠。對(duì)炒飯嚴(yán)防死守，但也誤傷了北京有真實(shí)居住需求的剛需/改善。
但如今市場(chǎng)已經(jīng)非常冷靜，這時(shí)候釋放降低首付比例，降利率與其說(shuō)是刺激樓市，不如說(shuō)是選擇了合適的時(shí)機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策，讓置業(yè)門(mén)檻回歸正常。
如果是2022年，甚至2019年，出臺(tái)這樣的政策無(wú)疑會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)大漲，那時(shí)候大家對(duì)樓市的熱情尚在，但是如今這個(gè)時(shí)機(jī)，這樣的政策只能說(shuō)，適時(shí)的降低了剛需/改善上車(chē)的門(mén)檻，且不會(huì)帶來(lái)過(guò)多樓市暴漲的熱情。
這波唯一受傷的是剛剛買(mǎi)房或者貸款剛批下來(lái)的群體，大家都希望銀行可以把存量利率也變一下，希望有關(guān)部門(mén)能在寒冬里給予溫暖吧。
那么，未來(lái)上峰對(duì)地產(chǎn)又是什么態(tài)度呢？
北京樓市還會(huì)迎來(lái)上漲嗎？
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，咱們可以在剛剛結(jié)束的“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”中找到標(biāo)準(zhǔn)答案。
No.1 總結(jié)2023年
從表述看，上面也意識(shí)到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇難，今年的困難一籮筐：
有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、社會(huì)預(yù)期偏弱、風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，國(guó)內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)，外部環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升
……
但總體上，「有利條件強(qiáng)于不利因素」。
拿昨天舉例，美國(guó)表態(tài)接下來(lái)不會(huì)加息了，準(zhǔn)備降息了，全世界股市一片大好，怎么說(shuō)呢，外部壓力沒(méi)那么大了，大家都過(guò)得好了，咱們出口也會(huì)跟著好，所以有利條件還是在增加的。
No.2 房地產(chǎn)定調(diào)
會(huì)議四次提到“預(yù)期”二字，可見(jiàn)高層明白當(dāng)下市場(chǎng)的根本原因，是大家的長(zhǎng)期“信心”遭到了嚴(yán)重的耗損，市場(chǎng)處于迷茫的狀態(tài)。
所以要實(shí)質(zhì)性的解決問(wèn)題，上峰首次提出?以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破?。
近些年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)一直都是“穩(wěn)中求進(jìn)”，這一次增加了“以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破”兩個(gè)成語(yǔ)，也就是說(shuō)“進(jìn)”的力度要大一點(diǎn)，“立”的力度也要大一點(diǎn)了，而“破”要往后放一放。
但是在高質(zhì)量發(fā)展的大框架里，肯定是既要?量?，又要?質(zhì)?的，不能像以前一樣拼GDP造大工程。也不能為破而破，籠子沒(méi)造好，鳥(niǎo)全嚇跑了。
這里房地產(chǎn)就是一個(gè)比較典型的例子。
過(guò)去幾年都在號(hào)召要脫離房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展，各地一刀切式的打壓房地產(chǎn)，導(dǎo)致遍地爛尾樓，全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商爆雷。
結(jié)果新的產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有很好的托舉“被破產(chǎn)業(yè)”創(chuàng)造的就業(yè)指標(biāo)。
那么明年會(huì)不會(huì)為了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)大放水，讓房地產(chǎn)重挑大梁？
這么說(shuō)吧，
會(huì)議提到房地產(chǎn)只有兩處：防范風(fēng)險(xiǎn) 和 加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
防范風(fēng)險(xiǎn)很簡(jiǎn)單，集中在化債和保交樓，防止演變成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，保民生。
而房地產(chǎn)未來(lái)的方向則是構(gòu)建新模式。
具體講就是“三大工程”，保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
其他的都沒(méi)說(shuō)，這也表明，上峰不會(huì)再大規(guī)模的放水，讓房地產(chǎn)走老路，這個(gè)行業(yè)需要平穩(wěn)運(yùn)行，上下兜底。
再說(shuō)直白點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的主線任務(wù)已經(jīng)發(fā)生變化了，以前作為經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的職能不再了，這個(gè)行業(yè)要高質(zhì)量發(fā)展了，要做好服務(wù)，給老百姓建好房子了。
No.3 新方向
房地產(chǎn)發(fā)展模式這次屬于根本性轉(zhuǎn)變，必定會(huì)造成一些行業(yè)失速和經(jīng)濟(jì)下滑，
那怎么辦呢？
北京昨天對(duì)普宅及個(gè)人住房貸款政策的調(diào)整就是很好的示范。
首先是止血，各地紛紛放松限購(gòu)限貸政策，適當(dāng)釋放居民消費(fèi)需求，也幫助房企順利銷售；
之后輸血，對(duì)房企一視同仁，給予幫助，允許房企降價(jià)自救等；
最后造血，也就是三大工程給房地產(chǎn)行業(yè)做補(bǔ)充和支持。
新模式落實(shí)需要時(shí)間，我覺(jué)得起碼5-10年，但是在此期間，由于生育率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、觀念改變等等因素，個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)普漲大漲的時(shí)代應(yīng)該是徹底翻篇了，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化還將繼續(xù)：
大力興建保障房來(lái)保障那些不想讓房?jī)r(jià)上漲的人，讓他們過(guò)上穩(wěn)定的生活。
而把改善型商品房留給那些對(duì)生活品質(zhì)有追求的群體。
這種分化更會(huì)體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不同的城市和板塊中。
要知道，金融資產(chǎn)的價(jià)格反應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)體的情況，它只是表征。
所以未來(lái)真正能賺到錢(qián)的產(chǎn)業(yè)所在城市，這些城市高薪人群未來(lái)會(huì)有一個(gè)大的增量，這些都會(huì)反應(yīng)到住房需求和房?jī)r(jià)層面上。
而經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)能的城市也會(huì)逐漸被拋棄，房?jī)r(jià)失去支持，走向另一種平衡。
總的來(lái)說(shuō)，目前從上到下，主要的期望是想打造一個(gè)溫和通脹的房地產(chǎn)環(huán)境來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)預(yù)期。
最后，只有發(fā)展才能從根本上破局。
我們發(fā)現(xiàn)此次會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。對(duì)面國(guó)家今年已經(jīng)找到AI這個(gè)新動(dòng)能，這需要實(shí)力當(dāng)然也需要一點(diǎn)運(yùn)氣。咱們也要加油了，期待一個(gè)給力的2024！
