在頻繁轉讓旗下項目股權之外，試水招商蛇口（001979. SZ）似乎找到了一條更加完美的招商資路融資路徑——基礎設施公募REITs。
此次作為招商蛇口申請基礎設施公募REITs的蛇口施兩處物業項目，是辟融其位于深圳的萬融大廈和萬海大廈，建筑面積合計約9.53萬平方米，徑基估值25.28億元。礎設
招商蛇口最近一段時間以來頗不平靜。試水前段時間因轉讓旗下項目，招商資路頻繁出現在媒體視野。蛇口施而在今年3月披露的辟融年度業績中，招商蛇口2020年也陷入“增收不增利”的徑基困境。
樂居財經此前報道，礎設僅2020年下半年至今年2月初，試水招商蛇口為13家項目公司引入合作方，招商資路涉及轉讓/募資金額就超過115億元。蛇口施
2020年，招商蛇口營業收入約為1296.81億元，同比增長32.71%；凈利潤169.13億元，同比下降10.31%，歸母凈利潤122.53億元，同比下降23.58%。
這也是招商蛇口自2015年重組上市以來，歸母凈利潤的首次下滑。
招商蛇口稱，此次基礎設施公募REITs，是其“權益型融資的重大創新”。
“試水”基礎設施公募REITs
4月21日，上交所、深交所官方微信披露，上交所及深交所的公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)電子申報系統正式開始接收項目申報材料。兩交易所分別正式接收首批各2單基礎設施公募REITs項目申報。
其中，上交所審核系統已收到的2家公司提交的申請文件為“浙商匯金滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”。
深交所為 “中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金”、“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”。兩個基礎設施公募REITs項目申請材料已通過深交所基礎設施公募REITs審核業務系統正式申報。
同一日，招商蛇口公告稱，作為原始權益人將通過博時基金管理有限公司（以下簡稱“公募基金管理人”）以公司全資子公司項目公司（萬融）及項目公司（萬海）分別持有的萬融大廈項目及萬海大廈項目向中國證監會注冊申請基礎設施公募REITs，并申請在深圳證券交易所上市交易。
據了解，招商蛇口申請基礎設施公募REITs的兩處項目類型為產業園區。當中，萬融大廈項目位于深圳市招商街道蛇口網谷，土地使用權面積1.72萬平方米，建筑面積4.17萬平方米；萬海大廈項目位于深圳市南山區南海大道蛇口網谷，土地使用權面積1.82萬平方米，建筑面積5.36萬平方米。
根據目前初步評估結果，上述兩項基礎設施項目估值為25.28億元。項目預計募集份額為22.28億份，期限為50年，原始權益人為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，基金管理人為博時基金管理有限公司，資產支持證券管理人為博時資本管理有限公司。
根據公告，招商蛇口全資子公司深圳市招商創業有限公司（以下簡稱“招商創業”）及公司控股子公司深圳招商物業管理有限公司（以下簡稱“招商物業”）擬接受委托分別承擔對基礎設施項目的日常運營管理及物業管理職責。
取得注冊文件后，由公募基金管理人進行公開發售，招商蛇口將根據法律法規和監管規則的要求并結合市場情況參與基礎設施公募REITs的戰略配售。
招商蛇口對REITs、私募基金等資本通道的探索早在幾年前就已經開始。2017年末，招商蛇口就將位于北京、上海的三個核心商業項目打包裝入基金。這被視為是該公司探索REITs融資通道的起點。
2019年12月，招商蛇口依托工業園資產發起的招商局商業房托基金（REITs）（簡稱“招商房托”）在港交所掛牌。
當時，該基金由招商局置地（00978. HK）全資附屬公司榮騰企業擔任房托管理人，基金投資組合涉及招商蛇口旗下位于深圳前海自貿區的5個商業物業，包括新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、花園城。
五項物業總樓面面積26.24萬平方米，可租賃總面積25萬平方米，彼時的物業資產估值65.17億元。
去年底，招商蛇口還成功發行了“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產支持專項計劃”， 標的物業為招商蛇口旗下同樣位于蛇口工業區的泰格公寓及明華中心。
招商蛇口稱，此次申報發行基礎設施公募REITs，是繼招商房托（1503.HK）在香港交易所成功上市后，又一REITs產品的創新實踐。
“幸運兒”招商蛇口
公募REITs一直讓國內資本市場翹首以盼，近些年也在摸索中緩慢前行。去年4月，證監會和發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，境內基礎設施領域公募REITs正式啟動。
這成為中國REITs發展的一個里程碑。
REITs作為向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配投資收益的房地產信托投資基金，一大積極影響在于，為企業盤活存量資產，拓寬融資渠道提供了一種全新的方案。
作為此次國內房地產企業首先試水基礎設施公募REITs的幸運兒，招商蛇口用了“權益型融資的重大創新”一詞，來比喻基礎設施公募REITs 對其的積極意義。
其稱，通過基礎設施公募REITs，將進一步拓寬融資渠道，同時有效盤活公司旗下產業園基礎設施資產，有利于促進公司在園區基礎設施領域投資的良性循環，打通產業園全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐。
作為以社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪建設三個版塊為主營業務央企，REITs產品的發行，確實將為其盤活存量資產、拓寬融資渠道提供一個全新的窗口。
事實上，招商蛇口最近一段時間以來頗不平靜。過去一年，受毛利率連年下跌等因素影響，該公司陷入增收不增利的困境。
2020年，招商蛇口營業收入約為1296.81億元，同比增長32.71%；凈利潤169.13億元，同比下降10.31%，歸母凈利潤122.53億元，同比下降23.58%。
這也是招商蛇口自2015年重組上市以來，歸母凈利潤首次出現下滑。
罪魁禍首之一，是該公司的毛利率錄得持續下降。過往數據顯示， 2018、2019、2020三年間，招商蛇口毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%。過去一年，其毛利率已跌至30%以下，比2019年大幅下滑5.96個百分點。
另一方面，近一年多時間以來，招商蛇口還曾以頻繁轉讓旗下項目股權的方式，多次出現在媒體視野。根據樂居財經此前報道，僅2020年下半年至今年2月初，招商蛇口為13家項目公司引入合作方，涉及轉讓/募資金額就超過115億元。
通過多次的項目股權轉讓，招商蛇口成功救了現金短債比這條“紅線”。2020年末，該公司剔除預收賬款后的資產負債率58.84%；凈負債率28.81%；現金短債比1.23。而在2020中期，其現金短債比僅0.97，如今已“紅線翻綠”，成為綠檔房企。
招商蛇口稱，借助REITs產品的發行，公司將打通產業園區“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，實現持續貢獻利潤和現金流，為新興、創新產業的發展提供有力支撐，促進產業園項目持續健康平穩運營，增強其綜合發展的可持續經營能力。
