編者按：回顧過去一年，贏麻了馳騁在消費復(fù)蘇的億商大道上，中國商業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)大的場再韌性與發(fā)展活力。贏商網(wǎng)特別策劃2023年終系列報道，增員主打圳座回顧過去一年深圳購物中心的公園經(jīng)營亮點與變化。此篇：深圳深業(yè)上城。深商場
?
來源 / 贏商網(wǎng)
作者 / 羅嘉欣
福田，贏麻了深圳CBD城區(qū)，億商在2023年成了深圳各大城區(qū)商業(yè)最“顯眼包”的場再存在。
無論是增員主打圳座節(jié)日大道的持續(xù)刷屏，還是公園諸如福田COCOPark、深業(yè)上城、深商場印力中心（福田山姆）、贏麻了皇庭廣場、億商卓悅中心、場再卓悅匯、中航城君尚等代表性商場人氣火爆，營銷出圈，都在一定程度上助推了福田區(qū)整體商業(yè)呈現(xiàn)“力爭上游”的欣欣向榮面貌。
作為其中一份子，深業(yè)上城過去一年表現(xiàn)可謂神采奕奕。老佛爺百貨開業(yè)，筆架山體育公園開園，港客涌入，三箭齊發(fā)，讓深業(yè)上城業(yè)績再度攀升，年銷售額首度突破50億大關(guān)，達(dá)到53.8億元，同比增長34.5%；年度客流突破4000萬人次，同比漲幅33%。
在社交平臺，有人認(rèn)為“港客捧紅了深業(yè)上城”，也有人說這得益于“深業(yè)上城的前瞻性規(guī)劃設(shè)計太牛了”，但大家卻都得認(rèn)可“商管團(tuán)隊運營能力進(jìn)階”這個不爭的事實。
在2024年新春之際，深業(yè)上城又迎來了國際球星C羅中國行、中式奢侈品牌“上海灘”圍擋等，動作頻頻。
◎圖：C羅中國行入住深業(yè)上城文華東方酒店
細(xì)思項目不斷生長的背后動因，我們能從中得到哪些啟示？拆解深業(yè)上城運營動作，有哪些經(jīng)營亮點？本篇文章我們試著探討一二。
01.商業(yè)顯眼包的存在
在筆者看來，過去一年福田區(qū)商業(yè)整體爆發(fā)，有三大內(nèi)外因促成：
其一， 作為深圳地鐵出行最為便捷的城區(qū)之一，途徑地鐵線達(dá)9條，擁有地鐵站超50個，區(qū)域內(nèi)絕大部分商場可地鐵直達(dá) 。且直通福田口岸地鐵線路就有2條，這樣的交通通達(dá)條件，讓 福田區(qū)成為港人北上消費熱門榜第一名 。
其二， 去年福田區(qū)發(fā)布了推動商業(yè)發(fā)展若干措施，包括首店經(jīng)濟(jì)、首展經(jīng)濟(jì)等，也有效地鼓勵了區(qū)域內(nèi) 標(biāo)桿商場不斷“整活” 謀出圈。
其三， 政企聯(lián)動促消費方面，福田區(qū)也是“動作頻頻”： 大力打造“節(jié)日大道”IP ，進(jìn)一步激活CBD商圈消費活力，落地大型政企聯(lián)動購物季活動，大力促消費。
上述這些因素，也是直接推動深業(yè)上城人氣表現(xiàn)“不斷上揚”的原因之一。
1) 地鐵開通
相較于2022年，深業(yè)上城在2023年五一假期前，迎來了冬瓜嶺站至深業(yè)上城的地鐵通道開通，打通了港客和深圳市民來上城的“最后一公里”。
2) 首店出圈
去年，深業(yè)上城引進(jìn)老佛爺百貨中國首家精選概念店，匯聚全球80+國際零售知名品牌，引進(jìn)The Surgeon亞洲首店、THE ATTICO全國首店、CEMOY，SHUSHUTONG華南首店、SELKIE、MODERN MUSEUM、NW8 0EN等。
據(jù)悉，老佛爺百貨開業(yè)單日，深業(yè)上城整體客流量突破20萬人次，單日銷售額超過2000萬元，取得項目開業(yè)以來單日業(yè)績、客流新高。
◎圖：老佛爺百貨精選店內(nèi)部
強(qiáng)大主力店帶來的品牌號召力，也極大地賦能了場內(nèi)其他業(yè)態(tài)。
比如零售業(yè)態(tài)豐富度，去年深業(yè)上城一次性引進(jìn)了時尚女裝PORTS、CK Jeans、Tommy Hilfiger、瑜伽服品牌Lululemon、潮牌UNDEFEATED、EA7、AGFK、OLD ORDER深圳首店以及新零售品牌番茄口袋全國旗艦店、POCE美妝集合店等。
據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，去年深業(yè)上城品牌調(diào)整店鋪煥新超過100家，其中新開品牌達(dá)到86家，包括3家全國首店，5家華南首店。
▽深業(yè)上城2023年度新引進(jìn)部分品牌代表
3) 政企聯(lián)動
深業(yè)上城擁有極具辨識度的空間肌底，因此是福田區(qū)重點政企聯(lián)動消費活動的主陣地之一，也成為許多時尚先鋒活動舉辦地。
如舉辦2023癸卯兔年福田喜市元宵廟會、A/W 2023深圳時裝周開幕儀式、首場大秀及福田分會場、第24屆深圳讀書月深港共讀雙城版塊活動、龍年迎春花市等，為深業(yè)上城吸引了大波關(guān)注度。
◎圖：深圳福田第三屆咖啡生活節(jié)分會場-深圳首屆膨脹面包節(jié)
◎圖：A/W 2023深圳時裝周開幕式
據(jù)贏商網(wǎng)了解，在時裝周的半個月里，項目日均客流量達(dá)8.5W+，商場內(nèi)銷售額環(huán)比增長13%，同比增幅達(dá)到了67%。在其他商場都在砸錢做時裝秀營銷時，深業(yè)上城借助政企聯(lián)動力量，另辟蹊徑開辟了業(yè)績增量。
4) 港澳客消費
據(jù)報道稱，2023年“港人北上”有5300多萬人次，香港居民去年平均每天有超25萬人次到深圳消費。
去年深圳商業(yè)都在想各種辦法搶奪這波“潑天的富貴”，深業(yè)上城算的上其中的“佼佼者”。這個項目去年都做了什么？
贏商網(wǎng)注意到，其打造了一個“港澳客來深旅游消費吃住行購一條龍服務(wù)”。
深業(yè)上城本身有130+家特色餐飲商戶，足療按摩護(hù)理及休閑娛樂類品牌超過30個，從內(nèi)容層面構(gòu)筑了港客消費基本盤。
?在此基礎(chǔ)上， 根據(jù)港人消費習(xí)慣進(jìn)行招商調(diào)改， 引進(jìn)鮑師傅糕點、kumo kumo、薛記炒貨等品牌，并推出支付通道優(yōu)惠。
◎圖：KUMOKUMO深業(yè)上城門店
?開辟地鐵之外港澳旅客直達(dá)通道 ：開通深港直通巴，以深業(yè)上城、香港機(jī)場為起始點，途經(jīng)深圳灣口岸、銅鑼灣、尖沙咀、太子、旺角、沙田、屯門、迪士尼樂園、香港機(jī)場等地。國慶期間，還曾聯(lián)動深圳巴士集團(tuán)，開通了從拱北口岸、蛇口郵輪中心直通深業(yè)上城的澳門顧客專屬巴士。
?聯(lián)動商管旗下深圳文華東方酒店、MUJI酒店、憬居，游客攜程訂房可享深業(yè)上城無門檻代金券，為商場消費引流。 深業(yè)上城坐擁深圳首家獲2023《福布斯旅游指南》五星榮譽的奢華酒店——深圳文華東方酒店、華南唯一MUJI酒店。 數(shù)據(jù)顯示， 國慶黃金周前三日 港客在這兩個酒店入住率平均占比分別是21%、61%。
?打通便捷支付通道： 去年7月，深業(yè)上城接洽WeChat Pay HK、Alipay HK、數(shù)字人民幣，便利港客實現(xiàn)跨境支付以及線上領(lǐng)取專屬優(yōu)惠。目前深業(yè)上城 港客電子支付方式占比75%。
這一番動作下來，過去一年，深業(yè)上城港客客流上漲超過40%，成為項目業(yè)績增長的核心利好因素之一。
02.“公園+商業(yè)”生態(tài)商圈運營
如果要在深圳找一個公園mall范本，深業(yè)上城必是榜上有名。
在規(guī)劃之初，項目就依據(jù)特殊的區(qū)位地形，通過長達(dá)700米景觀連廊鏈接蓮花山與筆架山，以縫合城市理念，將綠色生態(tài)引入項目。
如果細(xì)致觀察，會發(fā)現(xiàn)深業(yè)上城L3層的LOFT小鎮(zhèn)，三條街巷分別命名為“蓮花徑”、“上城徑”和”筆架徑”，意味著順著街巷走可以直達(dá)蓮花山和筆架山公園。自空中綠廊開通以來，蓮花徑街區(qū)“熱鬧度”明顯高于筆架徑，讓小鎮(zhèn)的商業(yè)街出現(xiàn)明顯地人氣“冷熱不均”現(xiàn)象。
但上述情況在2023年有了根本性改變。
一方面，老佛爺百貨門店亮相筆架徑帶來品牌效應(yīng)，另一方面就是項目毗鄰的筆架山體育公園開園迎客，帶來大波城市戶外運動愛好者和家庭客群。
客流導(dǎo)入，商業(yè)能量激活。這些動作，也助力L3層LOFT小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)迎來了更多品質(zhì)商戶進(jìn)駐，商業(yè)價值大大提升。
贏商網(wǎng)注意到，筆架山體育公園帶來了大型免費無動力兒童樂園和眾多戶外體育場地，一經(jīng)亮相便成為福田區(qū)親子遛娃勝地。而體育公園南區(qū)營地則由深業(yè)商管負(fù)責(zé)運營。自此，筆架山、中心公園和蓮花山，因深業(yè)上城成功實現(xiàn)串聯(lián)。
可以說，深業(yè)上城以自身為紐帶，形成了一個囊括星級酒店、甲級寫字樓、市政公園、體育運動、兒童樂園、戶外露營、MALL、商業(yè)街區(qū)等城市各類型商業(yè)形態(tài)在內(nèi)的一個特色生態(tài)商圈。
這其中每一個組成部分，都在為這個商圈賦能，吸引市民目的性奔赴，并彼此客流共享，彼此互為配套，無形中增加各自的競爭力。
比如，蓮花山和筆架山公園，因為深業(yè)上城的存在，讓市民在逛公園的同時有了便捷的商業(yè)服務(wù)；深業(yè)上城又因公園、寫字樓、酒店帶來了龐大的優(yōu)質(zhì)客群。便捷的商業(yè)服務(wù)和自然生態(tài)的城市公園景觀，又為寫字樓辦公族群和酒店商旅客群提供了更多的愉悅情緒價值……
一環(huán)扣一環(huán)，如此形成了消費、客流的雙向循環(huán)。
◎圖：2023深圳蓮花山簕杜鵑花展期間，深業(yè)商管帶來了視覺效果十足的“簕杜鵑花展市集”
顯然，“公園+商業(yè)”，已成為深業(yè)上城的一張“閃亮”運營名片。
03. 50億俱樂部再增一員
截至目前，深圳商業(yè)圈公開2023年銷售額數(shù)據(jù)的商場，進(jìn)入年銷售50億+俱樂部的項目已達(dá)9個。
贏商網(wǎng)注意到，其中前海壹方城、萬象天地和深業(yè)上城均同是2017年籌開亮相。不同的是，相較于前兩者開業(yè)即爆火，深業(yè)上城的向上進(jìn)階之路充滿波折。但難得的是，無論是母公司深業(yè)集團(tuán)還是商管團(tuán)隊，對該項目的商業(yè)初心始終不變。
從2017年到2023年，深業(yè)上城用了6年沉淀打造其區(qū)別于其他商業(yè)體的國際化先鋒時尚商業(yè)“里子”，也收獲了“面子”。
2023年7月，深業(yè)上城躋身首批深圳市級示范特色商圈（步行街）和夜間經(jīng)濟(jì)示范街區(qū)名單，成為深圳全市僅兩個、福田區(qū)唯一的市級夜間經(jīng)濟(jì)示范街區(qū)及福田區(qū)十大夜間經(jīng)濟(jì)地標(biāo)之一。
據(jù)悉，深業(yè)上城夜晚時段訪客占比超50%，每晚19點后，深業(yè)上城成為休閑放松的重要目的地。
2024年，深業(yè)上城迎來開業(yè)第六年。在筆者看來，看深業(yè)上城的未來發(fā)展?jié)摿Γ荒軉慰错椖勘旧恚且?strong>綜合整個生態(tài)商圈各要素發(fā)展前景來看。
龍年春節(jié)假期八天，蓮花山公園、筆架山公園分別以29.0萬人次和11.4萬人次包攬深圳單個公園中總客流量排名第二和第三名。作為深圳兩大頂流公園的外掛，對于深業(yè)上城而言，探索POD商業(yè)模式，將自身的商業(yè)生態(tài)與公園有機(jī)融合，尋求項目公共價值與商業(yè)職能有機(jī)統(tǒng)一，尤其是商業(yè)細(xì)節(jié)服務(wù)等，仍具有很大的上升空間。
未來，深業(yè)上城以及ta的商圈伙伴們，還會有哪些動作，我們拭目以待。
