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焦點財經(jīng)Focus 2023-08-29 10:43:40 用手機看
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出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
年初之時，增千值欲轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)張亞東認為地產(chǎn)正經(jīng)歷“四個分化”，下半銷售即市場分化、年億企業(yè)分化、待結(jié)產(chǎn)品分化、綠城資源分化，億目億貨而綠城中國（03900.HK）則處于四個分化中方向較好的標背一側(cè)。
半年之后，后新張亞東對于綠城的增千值欲轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)走向，還是下半銷售相同的觀點。綠城上半年的年億業(yè)績表現(xiàn)，令他對這個判斷愈加有底氣。
8月28日，綠城召開2023年中期業(yè)績發(fā)布會，董事會主席張亞東攜行政總裁郭佳峰、執(zhí)行總裁吳文德、執(zhí)行總裁耿忠強和副總裁李駿出席，雖然行業(yè)上半年低迷下行，但他們談的更多是增長。
提升權(quán)益規(guī)模，帶動歸母凈利增四成
在張亞東看來，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷階段性變化：一是從增量時代到了發(fā)展的存量時代；二是供需關(guān)系從供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅蝗鞘袌鼋Y(jié)構(gòu)從剛需為主轉(zhuǎn)為改善為主；四是房屋功能從金融屬性回歸到居住屬性。
面對市場的四個變化，綠城規(guī)劃到2025年做TOP10中的品質(zhì)標桿，主要反映三個規(guī)模上，一是銷售總規(guī)模，大約在3000億；二是投資規(guī)模；三是權(quán)益規(guī)模。
綠城上半年取得總合同銷售1342億元，同比增長19%；其中，自投項目銷售982億元，實現(xiàn)自投權(quán)益銷售額633億元，較去年同期增長40%，權(quán)益比提升11個百分點至64%，在行業(yè)權(quán)益榜位列第九，是綠城首次進入行業(yè)十。
“坦率來講，我沒想到這么快進入前十，權(quán)益規(guī)模是綠城在總銷售規(guī)模、投資規(guī)模之外，最為看重的一項規(guī)模指標，原先的目標是在2025年進入前十。”張亞東指出，實際上每年3000億的銷售量級，綠城更看重權(quán)益的逐年提升。
這一點，也體現(xiàn)在綠城的拿地投資里，綠城上半年新增項目19個，預(yù)計新增貨值571億元，平均權(quán)益比提升3個百分點至79%，為的是進一步提升操盤效率，降低合作風(fēng)險，也是為提升歸母凈利。
這也是為何綠城收入與利潤額下滑的背景下，歸母凈利卻在增長的原因。財報顯示，上半年取得收入569.76億元，同比下降12%；期內(nèi)利潤46.41億元，同比下降4.5%。
但是其上半年實現(xiàn)歸母凈利潤25.45億元，同比增長41.3%；核心歸母凈利潤38.81億元，同比增長4.2%。銷售權(quán)益、土地權(quán)益占比的雙提升，也在帶動綠城歸母利潤的提高。
3000億銷售目標支撐：新增貨值高轉(zhuǎn)化
對于2023年的銷售目標，管理層并未諱言，與2022年的銷售規(guī)模相當，保持在3000億左右，主要是基于兩點：一是其前7月總合同銷售額為1524億元；二是8月至12月是其新推貨值的高峰期，主要集中在三季度末，中月中旬之后。
根據(jù)當前的銷售情況，綠城制定了這樣的銷售目標，其中有兩個關(guān)鍵支撐：
新增貨值轉(zhuǎn)化率是其一，綠城上半年新增項目19個，預(yù)計新增貨值達571億元，預(yù)計當年實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約348億元，當年轉(zhuǎn)化率61%，截至6月30日，已實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約92億元。
其二是高去化率，綠城上半年銷售回款率109%，首開去化率82%，較2022年末提升7個百分點，背后是工期縮短與開發(fā)速度的提升，從拿地到開工縮短至2.1個月，從拿地至首開縮短至4.7個月，分別同比提速25%及22%。
對于自身的地塊質(zhì)量，綠城管理層也頗為滿意，郭佳峰指出：“今年的拿地質(zhì)量，與其前幾年相比要更好，拿到的一些核心城市中核心地塊的地都非常好，特別是上海的三塊地，進千分之一的概率，無論是利潤率、ROI，還是市場上能夠去化的概率，都很好。”
2023下半年，綠城自投項目貨值為1955億元，其中一二線占比80%。從可售資源來看，杭州近300億元，寧波和西安為160億至180億元，上海、北京和天津為110億至120億元。
今年7-8月，綠城在上海搖號收獲3幅地塊，同時在杭州、寧波等城市有所斬獲，截至8月25日，今年累計新增貨值1005億元，管理層預(yù)計年內(nèi)銷售轉(zhuǎn)化率能夠達到48%。如果將6月后獲取的自投項目疊加，綠城下半年供貨自投總貨值達2135億元。
尤其是在上海搖號收獲的三宗地塊，綠城頗為滿意，管理層多次提及運氣好。據(jù)李駿透露，上海三宗地塊閔行梅隴項目、嘉定南翔項目和青浦徐涇項目，年內(nèi)準備全部入市。而這也成為綠城銷售的另一支撐。
今年前7月，綠城錄得合同銷售額1079億元，如果將代建項目的445億元合同銷售額囊括在內(nèi)，總合同銷售額為1524億元，已經(jīng)完成銷售目標的一半。
但截至6月底，綠城累計已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3114億元，其中權(quán)益占比金額為1955億元。具體至2023下半年，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為1266億元，權(quán)益金額占比為776億元。
下半年拿地：繼續(xù)“狙擊式”投資，機會很大
拿地質(zhì)量的提升，與綠城的拿地策略強相關(guān)，綠城上半年也如其它房企一樣，重點聚焦一二線城市的核心板塊，但這也導(dǎo)致土地市場局部過熱。
雖然土地市場整體低迷，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高、競爭激烈，北京、杭州等城市多宗地塊參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高，綠城便是其中一員，參加杭州、上海、北京等核心一二線城市土拍100余次，上半年新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達89%。
除了一二線之外，綠城還在“狙擊式”投資浙江優(yōu)質(zhì)三四線城市，上半年獲取嘉興、臺州、紹興等城市拿地。
尤其是8月初，在上海與杭州投資近180億拿地，新增貨值280億元，這也是被市場解讀為綠城下半年拿地加速。但綠城管理層并不這樣認為，并解釋道：“我們的買地策略一直沒
有變，之所以讓大家感覺近期買地比較多。”
“上半年這個投資強度處于一個比較低的水準，考慮土地款支付后今年1—6月份的經(jīng)營性現(xiàn)金流有171億元，所以現(xiàn)金流層面就給下半年投資留出了一個充裕的額度。”郭佳峰補充道。
截至6月底，綠城共有土地儲備項目200個，總可售面積約為2952萬平方米，權(quán)益可售面積約為1747萬平方米；平均樓面地價每平方米約7642元，總貨值達7495億元。其中，一二線城市貨值占比79%，長三角區(qū)域占比52%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市占比53%。
談及下半年的土地投資，郭佳峰指出：“從需求端來說，可能會比較謹慎；但對于綠城，也是一個機會。按照年初總體安排，權(quán)益投資額為600億左右，但這是計劃數(shù)，具體的投資額多少，要根據(jù)銷售和融資情況來看，下半年仍然會堅持一個精準投資來考慮。”
截至8月25日，綠城今年累計新增貨值1005億元，承擔的成本為491億元；由此估算，綠城下半年的投資額度還剩110億元左右。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
