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1月5日，住房租賃資松中國人民銀行官網(wǎng)公布《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的金融意見（銀發(fā)〔2024〕2號）》（簡稱《意見》），共有十七條規(guī)定。條落這是地融繼2023年2月24日兩部門出臺《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》后歷時10個月，《意見》終于正式定稿，行業(yè)反映出監(jiān)管部門政策制定的送上審慎性和一貫性。
業(yè)內(nèi)人士表示，開年禮包“住房租賃金融十七條”的正式落地，有利于增強(qiáng)住房租賃行業(yè)發(fā)展信心，多箭齊發(fā)，擴(kuò)大多元化融資渠道，助力優(yōu)質(zhì)租房企業(yè)脫穎而出，獲得加速度發(fā)展，加快房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，有助于推動租購并舉。
與征求意見稿相比，定稿文件有三大亮點(diǎn)
據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)消息，《意見》自2024年2月5日起施行，其中包括加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等內(nèi)容。
申萬宏源證券固定收益融資總部業(yè)務(wù)董事孫林接受新京報(bào)記者采訪時表示，總體來說，金融支持住房租賃市場政策的正式下發(fā)稿仍為17條，支持政策分為信貸模式創(chuàng)新和融資渠道拓寬兩大類。其中，信貸模式創(chuàng)新主要是銀行信貸政策方面的創(chuàng)新，即要求商業(yè)銀行等在租賃住房企業(yè)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營租賃住房的全過程中，提供包括租賃住房開發(fā)建設(shè)貸款、租賃住房團(tuán)體購房貸款和住房租賃經(jīng)營性貸款在內(nèi)的全周期貸款服務(wù)。而融資渠道拓寬方面的相關(guān)政策，則包括支持住房租賃專項(xiàng)債券發(fā)行、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（即公募REITs）、引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域等三方面，為住房租賃企業(yè)在資本市場獲得直接融資和股權(quán)融資提供了有力支持。
值得一提的是，2023年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會就發(fā)布關(guān)于《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知，主要涉及金融支持等十七條內(nèi)容。在此背景下，歷時10個月，該意見終于正式定稿，意味著“住房租賃金融十七條”的正式落地，也反映出監(jiān)管部門政策制定的審慎性和一貫性。
孫林指出，與之前的征求意見稿相比，此次定稿文件做了多處修改與完善，其中有三大亮點(diǎn)。首先，在“建立健全住房租賃金融支持體系”方面，此次定稿明確將滿足各類主體購買租賃住房的融資需求，這也為各地保障性住房租賃運(yùn)營主體完成“十四五”期間的房源籌集目標(biāo)、有效盤活存量資產(chǎn)提供了有力支持。第二，在“加大住房租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度”方面，《意見》指出，支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例要求，從之前的應(yīng)不低于總投資的20%修改為應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求。因此，不排除為進(jìn)一步加快租賃住房市場發(fā)展，國務(wù)院等有關(guān)部門繼續(xù)調(diào)整投資項(xiàng)目資本金制度，將租賃住房建設(shè)的最低資本金比例要求繼續(xù)下調(diào)的可能性。
此外，在“支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款”方面，《意見》提出，對于開發(fā)建設(shè)和持有運(yùn)營為同一主體的租賃住房項(xiàng)目，住房租賃經(jīng)營性貸款可用于置換項(xiàng)目前期的住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。同時，可將住房租賃經(jīng)營性貸款納入住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款的還款資金來源?！皩τ谧》孔赓U企業(yè)而言，能夠大大緩解住房租賃企業(yè)階段性的財(cái)務(wù)壓力、提高流動性，企業(yè)也可以將更多的資金投入到其他租賃住房項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營中。同時，住房租賃企業(yè)通過與商業(yè)銀行簽訂住房租賃經(jīng)營性貸款合同，并約定后續(xù)住房租賃經(jīng)營性貸款的發(fā)放接續(xù)條件，這為企業(yè)的長期運(yùn)營提供了資金保障，有利于住房租賃項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。這一舉措也實(shí)實(shí)在在起到了金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效果。”孫林如是說。
為市場化租賃住房提供清晰的金融支持細(xì)則
“新政從主體、投融管退等各個方面，對租賃住房提供了較好的政策支持，其中有很多細(xì)節(jié)非常鼓舞人心?！鄙钲谑泄⒆赓U行業(yè)協(xié)會會長甘偉說。
甘偉表示，在“支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款”方面，《意見》明確，住房租賃企業(yè)運(yùn)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%?！斑@等于套現(xiàn)了市場評估價(jià)的80%，購買者也可以提供80%的貸款，這等于交兩成首付就可以購買這一房子來經(jīng)營，這就完全突破了目前商業(yè)物業(yè)或公寓物業(yè)四五成首付的要求，由此降低了購置門檻和持有成本?！?/p>
此外，政策還明確，住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%?！斑@條規(guī)定也是突破性的，相對來說，對于未收租金、潛在租金的5年期70%的貸款，是能夠回本的，也是非常好的利好?！备蕚シ治龇Q。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然亦指出，此次新政明確了對于住房租賃企業(yè)在持有、運(yùn)營環(huán)節(jié)的扶持。在減免了房地產(chǎn)稅、增值稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步為“微利運(yùn)營”的住房租賃企業(yè)減負(fù)，有利于住房租賃企業(yè)在資金方面獲得更大的靈活性和安全邊際，有助于長期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)發(fā)展。
甘偉還表示，這些政策對租賃行業(yè)的金融支持是實(shí)實(shí)在在的，從持有、購買、經(jīng)營等方面均有較好的支持和呵護(hù)。不過，由于保租房本身的門檻較高，因此，政策更多的是對市場化商業(yè)化租賃的利好。
“之前的政策更多針對的是保障性租賃住房，而此次新政對市場化租賃住房提供了非常清晰的金融支持細(xì)則，有助于目前很多物業(yè)在去化相對較慢過程中轉(zhuǎn)成經(jīng)營，做自持盤活資產(chǎn)，這對于購置這類物業(yè)來作為長期租賃，用經(jīng)營現(xiàn)金流來獲取回報(bào)的方式是一個正向激勵。”甘偉如是說。
劃定人口凈流入大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域
值得一提的是，《意見》指出，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
對此，趙然表示，政策劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域，明確為利用集體建設(shè)用地的長期租賃住房企業(yè)提供資金支持。這對于集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等地，將加快住房租賃市場發(fā)展步伐。
在上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰看來，此次政策的亮點(diǎn)在于多個“一視同仁”：不同軌道（市場化長租房與保障性保租房）一視同仁，不同所有制（民企與國企）一視同仁，不同主體（房企、園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等）一視同仁，新建改建一視同仁，不同土地性質(zhì)一視同仁，自有物業(yè)和非自有物業(yè)一視同仁（貸款期限等有差別但都有機(jī)會）。同時，促發(fā)展與防風(fēng)險(xiǎn)并重，協(xié)同共進(jìn)。
陳杰進(jìn)一步稱，“住房租賃金融十七條”的正式落地，有利于增強(qiáng)住房租賃行業(yè)發(fā)展信心，多箭齊發(fā)，擴(kuò)大多元化融資渠道，助力優(yōu)質(zhì)租房企業(yè)脫穎而出，獲得加速度發(fā)展，“先立后破”加快房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，有助于推動租購并舉。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，“租購并舉”是我國住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。此次新政進(jìn)一步加強(qiáng)了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項(xiàng)目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運(yùn)營積極性，促進(jìn)住房租賃市場快速健康發(fā)展。
來源：新京報(bào)
