原標題：金地銷售增長失速之惑:銷售額現(xiàn)金流雙降 布局失衡
金地銷售增長失速之惑
逆水行舟，增長之惑不進則退。失速雙降失衡與其他千億房企銷售額普遍上漲不同，額現(xiàn)金地今年上半年銷售金額則出現(xiàn)近年來較為少見的布局下滑現(xiàn)象。受此影響，金地金流金地經(jīng)營現(xiàn)金流也出現(xiàn)了明顯下滑。銷售銷售對此有業(yè)內(nèi)人士分析，增長之惑除了企業(yè)自身推盤節(jié)奏外，一二線城市限購、限價等嚴格的政策也令企業(yè)銷售放緩。在這背后，金地固守一二線城市的投資戰(zhàn)略，也是令企業(yè)在調(diào)控背景下難以平衡風險、穩(wěn)定業(yè)績的主要原因。
銷售額現(xiàn)金流雙降
近日金地集團發(fā)布的2018年上半年報顯示，截止到2018年6月30日，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%，房地產(chǎn)項目結(jié)算面積125.62萬平方米，同比上升38.45%。對此，金地方面表示，營業(yè)收入上升，主要是由于并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目的結(jié)算面積和結(jié)算收入增加。
報告期內(nèi)，金地集團實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤23.95億元，同比增長107.83%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為38.24%，較上年同期增加8.65個百分點。
值得注意的是，金地上半年實現(xiàn)銷售金額630.7億元，同比下降了10.3%;經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-107億元，同比下滑257%，該項數(shù)據(jù)在A股上市房企中的排名也比較靠后。
“金地銷售規(guī)模同比去年基本持平，這樣的業(yè)績無論與其他龍頭企業(yè)相比，還是從金地自身來看，都弱于預期?！币拙又菐焓袌鲅芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析，銷售額下滑或許跟公司各地項目推盤節(jié)奏有關(guān)，以及部分城市調(diào)控政策導致項目推盤節(jié)奏過慢，從而令企業(yè)銷售額失速。
資料顯示，2016年金地首次突破千億大關(guān)，之后金地在2017年之初制定了三年內(nèi)沖刺2000億元銷售規(guī)模的目標。2017年公司銷售額突破了1400億元歷史最好成績。但目前來看，今年上半年業(yè)績增速有所放緩。
金地集團在回復北京商報記者采訪時表示，銷售金額同比下降主要是主要城市受限證、限簽政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。未來公司會盡快加大供貨和銷售，力爭銷售改善。
布局失衡
金地經(jīng)營現(xiàn)金流凈額的下滑與銷售額規(guī)模下滑、回款速度減慢有關(guān)外，持續(xù)大手筆拿地也是該項數(shù)據(jù)下滑的原因之一。
資料顯示，今年上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬平方米的總土地儲備，也延續(xù)了近兩年金地兇猛的拿地勢頭。2017年，金地集團共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備，創(chuàng)歷史新高。截止到今年上半年，金地集團總土地儲備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲備約2200萬平方米。
“經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負主要因為銷售回款減少、土地購買保證金支出增加所致?！苯鸬胤矫姹硎?，報告期內(nèi)，公司新獲取土地總投資額約569億元，權(quán)益投資額約273億元，適當?shù)耐顿Y力度將確保公司能夠?qū)崿F(xiàn)一定的規(guī)模增長。
大舉擴張讓金地債務(wù)規(guī)模有所增加。截至2018年6月末，公司有息負債合計738.04億元，相比去年末的553.54億元增加了33.33%。其中，銀行借款占比為46.77%，公開市場融資占比為53.23%。
“出多進少”形成鮮明的反差。一位業(yè)內(nèi)人士分析，如果不能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，巨量土地資源反而可能成為企業(yè)負擔。
除此之外，金地取得的土地資源在布局上也為外界所擔憂。統(tǒng)計顯示，今年上半年，金地在一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。外界推測，過度集中在一二線城市，以及產(chǎn)品定位過高，在調(diào)控趨嚴的背景下會給項目快速去化帶來壓力。
按照金地“均衡全國市場布局，聚焦于重點城市群”的戰(zhàn)略，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2018年中期，金地總土地儲備中，一二線城市占比超過85%。
然而，從上半年全國商品住宅成交來看，成交量增速表現(xiàn)為一線城市弱于二線城市，二線城市弱于三四線城市。受調(diào)控影響，北京、上海、廣州的商品住宅銷售面積同比降幅在25%-43%之間，其中北京、上海商品住宅成交面積處于歷史低點;南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、成都、沈陽等二線城市住宅銷售面積同比降幅在14%-30%之間。而上半年棚改力度依然較大，三四線城市整體成交量仍維持相對高位。
金地方面對北京商報記者透露，公司在重點關(guān)注市場容量大、未來發(fā)展有潛力的區(qū)域和城市。但在挑選主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的土地的同時，對于市場相對較弱的區(qū)域和城市，則更多地選擇板塊結(jié)構(gòu)性和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的機會。
土地與市場熱點的錯位讓金地面臨挑戰(zhàn)。有專家指出，金地未來應(yīng)適當投資三四線城市以實現(xiàn)更大發(fā)展空間。
金地的機遇
上半年的業(yè)績表現(xiàn)不佳，已讓部分機構(gòu)調(diào)低了金地年內(nèi)的銷售額預期，預計金地銷售額將與去年持平或略有增長。
但也有觀點認為，若積極備戰(zhàn)，金地或許還有機會挽回頹勢。包括金地等房企可能對下半年政策有著寬松的判斷預期，一旦各地政策松口，企業(yè)可以實現(xiàn)較好的利潤空間。
金地方面也表示，公司去年新獲取項目的時點主要集中在下半年，預計今年下半年會陸續(xù)開始推盤。其中，今年9、10月新推或加推盤計劃的項目包括北京和悅?cè)A璽、廣州香山湖、昆明悅天下等46個項目。
金地相關(guān)人士表示，下半年公司將采取多種措施確保經(jīng)營目標達成。在運營管控方面，實現(xiàn)早開盤、早竣工，提高開發(fā)效率和周轉(zhuǎn)率;在營銷管理方面，密切關(guān)注市場變化，堅持并優(yōu)化市場數(shù)據(jù)監(jiān)控機制，根據(jù)對市場周期及競爭環(huán)境的研究，確定銷售時機，制定和落實銷售策略。
資金方面，金地表示，公司將高度重視現(xiàn)金流管理，強調(diào)銷售及時回款。截至今年上半年末，金地持有貨幣資金人民幣310.7億元，公司銷售回款率超過80%，公司持續(xù)通過堅持項目合作、拓寬融資渠道保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。
上述人士表示，雖然暫時還不能判斷金地掉隊，但金地不應(yīng)固守投資理念，應(yīng)敢于在低地價城市拿地，來平衡企業(yè)風險。同時企業(yè)需要避免股權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，造成管理層精力分散，從而影響拿地和銷售等經(jīng)營策略。
