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又見一線城市優(yōu)化購房政策。樓市11月22日，京滬深圳發(fā)布了一系列重磅樓市政策。跟進(jìn)
具體而言，調(diào)整本次調(diào)整主要有兩點(diǎn)，放大招一是深圳松綁調(diào)整二套住房最低首付比例，二是樓市對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出優(yōu)化。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，從11月23日起，深圳將二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
此外，深圳住建局也發(fā)布通告，將深圳享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），取消了“總價(jià)750萬”的限制。
雖然深圳這兩項(xiàng)調(diào)整沒有觸及核心的限購限貸政策，深圳也并非首座大幅松綁房地產(chǎn)政策的一線城市，但仍然讓市場的情緒積極起來。這是由于深圳過去房地產(chǎn)市場交投特別活躍，所執(zhí)行政策也是全國最嚴(yán)格之一，此番變化讓市場對京滬的政策調(diào)整期待值增高。
客觀看待，深圳樓市在長達(dá)數(shù)年的調(diào)控后已經(jīng)回歸理性克制的階段，限制性政策的穩(wěn)步退出是在預(yù)期之內(nèi)。此前，深圳也已多次對樓市政策作出微調(diào)，通過觀察，對樓市政策的松綁也并沒有讓樓市出現(xiàn)非理性行為。在平穩(wěn)運(yùn)行的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)政策的適當(dāng)調(diào)整也符合基調(diào)。
利好改善型買家
深圳本次政策的要點(diǎn)，主要聚焦在兩個(gè)方面，一是降二套房首付，二是降低交易稅費(fèi)。相關(guān)部門表示，這次調(diào)整旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
橫向?qū)Ρ龋钲诖舜握哒{(diào)整與9月8日廣州的調(diào)整十分相似，但市場情緒卻有微妙差異。廣州作出調(diào)整后，市場聚焦于后市表現(xiàn)；而在深圳釋放政策后，對政策本身的討論蓋過了效果的分析，市場參與方情緒表現(xiàn)較樂觀。
在社交媒體上，房企、中介等有沸騰之勢，不少樓盤也趁機(jī)打出廣告，迎接政策的“禮包”。
一位深圳房企負(fù)責(zé)營銷的人士在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)就表示，“這是利好，對市場的帶動(dòng)可以持續(xù)一段時(shí)間了。”
據(jù)記者調(diào)研顯示，由于深圳本次對首付比例的調(diào)整主要是在二套房上，因此對改善型買家的購買力釋放具有較為顯著的效果。
“深圳降二套首付的政策利好在很大程度上釋放了改善的壓力。改善市場的抗壓能力比較強(qiáng)，而且他們也更有意愿和實(shí)力去換房，這個(gè)政策對他們?nèi)胧惺怯袔?dòng)作用的。”一位深圳中型房企的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析道。
這種需求實(shí)際存在。深圳市民李晨告訴記者，其目前在深圳有一套小戶型的房子，去年以來，他打算置換一套大戶型的新房，但老房子賣不出去，高企的首付讓他沒有騰挪空間。
新政出臺后，觀望許久的李晨看到了曙光。“看了好久，老房子一直賣不出去，新房子錢不夠。很糾結(jié)。但現(xiàn)在真可以買了，我打算上車了。”李晨表示。
超出預(yù)期
深圳房地產(chǎn)市場在全國是十分特殊的。這主要是由于在房地產(chǎn)行業(yè)火熱的階段，深圳樓市炒作風(fēng)氣盛行，各方天量資金的涌入讓深圳房價(jià)出現(xiàn)了非理性的單邊上漲。為了遏制這種風(fēng)氣，深圳也“下了猛藥”。
深圳目前所執(zhí)行的房地產(chǎn)政策是全國最嚴(yán)格之一。近兩年來，雖然市場低迷，深圳的決心也十分堅(jiān)定，只是隨大勢在政策上作出相應(yīng)微調(diào)，例如此前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及房貸利率下調(diào)等。
可供參考的是，今年4月，深圳銀行已經(jīng)不再將二手房參考價(jià)作為貸款發(fā)放的依據(jù)，這宣告了深圳自2021年2月建立的二手房價(jià)格參考機(jī)制作用減弱，此后深圳的房地產(chǎn)交易平臺也多次“閃現(xiàn)”真實(shí)掛牌價(jià)格，但均很快恢復(fù)參考價(jià)的標(biāo)價(jià)模式，表明調(diào)控的準(zhǔn)繩仍在。
基于這一背景，深圳此次著力于降首付和降稅費(fèi)，已經(jīng)超出了許多從業(yè)人士的預(yù)期。
“深圳這樣的城市，即便出政策應(yīng)該也不會讓市場有驚喜。而且可以看到，深圳一直是漸進(jìn)式地釋放政策。”一位深圳房企負(fù)責(zé)政策研判的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析道。
深圳小步探索的結(jié)果是，市場的購買力隨政策的變化而逐步形成，但持續(xù)的時(shí)間可能也不會太長，因?yàn)樯钲跇鞘械摹百u方時(shí)代”，已經(jīng)遠(yuǎn)去。
值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，今年10月，深圳新增一手住宅預(yù)售40.5萬平方米，庫存量仍維持在近500萬平方米的高位，去化周期上升至18.5個(gè)月。
二手房方面，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露數(shù)據(jù)，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，處在較高水平。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹就指出，“政策出臺，能不能使得市場成交量大幅上漲，我覺得還是要觀察，因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇階段。”
京滬跟進(jìn)？
盡管情緒意義可能遠(yuǎn)大于實(shí)際效果，但深圳的政策調(diào)整，還是很難讓市場平靜。
一直以來，四座一線城市中，北京、上海和深圳在房地產(chǎn)調(diào)控上步伐相對一致。
因此，不僅是深圳本地的開發(fā)商及地產(chǎn)上下游鏈條的人士，還是其他城市的市場人士同樣關(guān)注深圳的政策釋放。一位北京的房企人士在深圳新政出臺后直呼：“終于等到了”。
深圳之后，京滬是否跟進(jìn)調(diào)整，也是市場近期最為關(guān)注的焦點(diǎn)。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠分析稱，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內(nèi)已出臺多項(xiàng)新政，涉及公積金貸款比例上調(diào)、土拍限價(jià)放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預(yù)計(jì)北京、上海將視市場變化適時(shí)推出相應(yīng)的支持類政策，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
調(diào)整預(yù)期猶在，但房地產(chǎn)市場今非昔比，京滬樓市同樣已經(jīng)步入理性區(qū)間。
可供對比的數(shù)據(jù)是，北京二手房掛牌量持續(xù)走高，已逼近17萬套大關(guān)。此外，來自北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環(huán)比下降25.3%。
上海的情況也并未見好。上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年10月，上海全市共成交新建商品房4721套，環(huán)比下降58%，同比下降7%；成交金額408億元，環(huán)比下降31%，同比增長15%。
在市場活躍度平淡的前提下，京滬跟隨深圳對房地產(chǎn)政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并不出奇，但其對整體市場的帶動(dòng)效果，還難以定論。
此番背景下，房企的決策和計(jì)劃也依然審慎。“市場的預(yù)期并未完全扭轉(zhuǎn)，政策的利好也只能說是管一段時(shí)間，最終能不能帶動(dòng)整個(gè)市場，還待觀察。”上述深圳房企負(fù)責(zé)營銷的人士強(qiáng)調(diào)。
來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
