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哈嘍大家好，條地鐵低我是密洋血拼哥。
今年的房園房地產市場明顯變冷，大大小小的區腹利好出臺“藥效”也并不長。
國慶熱銷不及預期，倒掛地這還是城區經歷了夏季淡季之后的情況下。
拿北京市場來說，條地鐵低按照現在的流速，部分區域的庫存只會越來越多，那房價肯定就容易波動。
所以建議大家避免幾個坑：
1、盡量不要買有明顯問題的房子，邊戶采光受影響，噪音問題等……
2、錯過了某個項目不要慌，期房搶不到還有現房，現房搶不到還有二手房，大部分項目只要真想買，一定可以撿漏的。
3、板塊/新盤到底火不火用數據說話，買房不要被銷售/中介帶節奏，多對比。
最近，國慶期間有個新盤火了一把，城六區+低密度洋房+央企保利+多地鐵，到底真實情況如何呢？
01/
山景洋房社區
6月16日，石景山區廣寧村棚戶區改造項目SS00-1603-2015、2019、2027、2009地塊公開土拍。中海新城和保利發展兩家企業參與，最終保利以36.2億元拿地，溢價率約為12%。
官宣案名為：「璟山和煦」
地塊位于五環和六環之間，阜石路的北側，不到500米就是首鋼園。區域內有三條地鐵線路：距離6號線&S1號線金安橋站約1.4km，一站換乘1號線，距11號線模式口站約2.7km。
住宅地塊總面積約13.19萬平（2015、2019地塊），配套公共服務設施有基礎教育用地（2009地塊）+多功能用地（2027地塊）。
建設用地面積約6.05萬平，建面約11.38萬平，容積率1.8，控高30米，綠化率30%。
璟山和煦分為南北兩個地塊，規劃19棟5-10層的洋房，全部一梯兩戶。
項目指導價6.2萬/平
02/
剛改+改善產品
項目樓棟布局屬于梅花樁式，考慮到采光，也照顧到了樓間距。
面積段為75-137平米二至四居：75平兩居、96-103-115平三居、137平四居，得房率最高能到84.4%。
75平兩居，南北通透，南向兩面寬。
入門的收納空間與洗手臺，空間利用率極高。U型廚房+餐廳+客廳形成完整的動線，也兼顧到了采光，總價在445萬左右。
保利在窗戶上也做了升級，設計了4層中空lowe玻璃，隔音效果杠杠的，直接上視頻大家感受一下：
96和115平三居，其實在保利的產品中很常見，因為經的起市場的檢驗，都很方正，三面寬朝南，且有大陽臺設計，動線都很流暢。熙悅雲上、保利錦上、和光煦境都有類似的戶型。
103平三居，進深比較長，差異化的戶型，有兩個朝南的臥室。
137平四居，已經將戶型做到了滿分。
最后價格給大家盤一下：
03/
片區扛把子？
根據石景山區廣寧村棚改項目規劃綜合實施方案，未來這個板塊還會有3塊住宅地塊2002、2014、2016供應，但地塊條件不如保利璟山和煦的2015、2016地塊。
加上附近規劃的教育體育等配套，相當于璟山和煦是這個小組團的第一個項目。
對比附近二手房，尤其是不到2km，就有石景山板塊標桿項目中海寰宇天下天賦均價大概在7.5萬/平，對比璟山和煦6.2萬/平的單價，確實也算倒掛。
距項目約3公里的新房越秀天玥7.48萬/平，古城中海長安譽7.58萬/平，單價價差1.5萬/㎡。
璟山和煦主要配套是大火的首鋼園，冬奧會期間首鋼園的配套升級后也跟的上，是不用等的配套。
項目更適合與石景山這片深度綁定的客群，以及看中城六區小洋房的群體。
項目國慶期間熱度不錯，最高一天到訪1200+組，預計10月15日開盤，有興趣的朋友可以到現場看看。
